原标题：马光远：房价涨到了天上，选择做接盘侠，还是租房？
作者：马光远
2016年房价的暴涨，让热点城市的房价距离年轻人越来越远。以北京为例，在房价均价早已经突破5万之后，每套房子的价格平均接近600万，一个家庭税后年收入20万的家庭，不吃不喝也需要30年。即使北京市将2017年房价调控的目标确定为“环比不上涨”，但目前的房价已经让很多人可望不可及。
从租金看，北京目前平均每套住房的租赁价格为4500多，相对于买房，租房的压力明显要小很多。那么，你会选择租房还是选择买房？
其实，就在去年6月份，国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要构建租售并举的住房制度。并在税收、公积金等各个方面鼓励租房。
然而，从去年的情况看，这种鼓励措施并没有让很多人放弃买房而去租房。因为，这绝非一个简单的解决负担问题。
从简单的数学而言，相对于高高在上的房价，房租还是比较便宜的。接近600万的售价，和4500元每月的房租比，北京的租售比已经到了令人叹为观止的程度。
北京一些房子的租售比甚至超过了1:1000，按照租金，收回买房的成本，甚至会超过70年的住房的法定期限。我不敢说北京的房租很便宜，但最起码，相对于房价，房租至少是能承受的。
但是，即便如此，很多中国人在尽可能的情况下，仍然会选择买房，而不是租房。因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。
比如，北京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。你是通过高房价，在获取孩子的未来，而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下，房子当然不是简单住的。
至于其他的原因，比如，房价上涨的预期，国人的习惯，以及长期以来，中国在住房租赁公共政策层面的缺失已经是次要原因。也就是说，在公共服务的获得上，特别是在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。
住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。特别是在房价上涨预期仍然很强烈的情况下，这更成了大家集体行动的逻辑。
我从来不鼓励年轻人租房子，因为这种选择很害人。去年年底的中央经济工作会议，提出了中国未来住房制度的大方向是建立租售并举的住房制度。然而，即使是去年国务院出台的上述鼓励租房的办法，仍然没有多少亮点可言，落地的更是寥寥无几。
房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。鼓励租房的措施很多都是隔鞋搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。
政策如果真的要鼓励租房，最起码应该做到三点大的突破：
第一、把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学，租房也应该有入学资格，如果规定租房有入学资格，相信很多人会选择租房而不是买房；
