□ 本报记者 赵红旗
□ 本报通讯员 白丞博
今天,河南省南阳市中级人民法院发布了5起房屋买卖合同纠纷案例,提醒购房者避免陷入房产纠纷中。
一房二卖赔偿一倍购房款
去年10月1日,符某与某置业公司签订商品房买卖合同,购买该公司开发总价为35万元的商品房一套。合同约定了房屋的交付期限和产权登记,其中出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后,符某于当年10月9日向置业公司交付全部购房款,置业公司于当天将房屋交付。符某随后开始对房屋进行装修,装修完毕后,得知置业公司在符某购房前已将房屋出卖给第三人,致使符某的购房合同无法继续履行。
原来,置业公司已于2014年10月将涉案房屋卖与第三人,并在房地产管理局办理了备案登记。此案经法院审理后判决,某置业公司向符某返还购房款35万元及同期银行利息,并向符某支付赔偿款35万元。
南阳市中院民二庭法官王勇解释说,根据物权法规定,不动产自登记之日所有权发生转移,该置业公司在与符某订立《商品房买卖合同》之前已将所涉房产出卖给案外人,并为其在房地产管理局办理了备案登记,导致符某无法办理房屋权属登记,亦无法取得该合同约定房屋的所有权,致使双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的不能实现,该置业公司的行为已构成根本性违约,符某要求解除合同依法有据。
本案中,开发商在签订合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,属于典型的“一房二卖”,法院判决开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。王勇认为,购房合同中要明确注明出卖人办理产权证的义务,产生纠纷后要及时依法维权,保护自己的合法权益。
委托购房质量差退房遭拒
王某委托其朋友丁某帮忙购买房屋,以29万元的价格购买了马某修建的房屋。随后,王某分期交付给丁某25万元,丁某仅交付给马某23万元,马某将房屋钥匙交给丁某。王某实地查看房屋后,发现房屋建筑质量差,要求退房退款遭拒绝,遂诉至法院。法院判决解除双方之间的房屋买卖合同关系,丁某返还王某购房款两万元及利息,马某返还王某购房款23万元及利息。
南阳市中院民二庭副庭长尹庆文解释说,王某委托他人代买房屋,双方之间也没有签订书面购房合同,对于房屋的状况和房产手续办理问题均缺乏明确约定。王某接到钥匙验收房屋时,发现房屋存在严重质量及手续问题,随即提出退房,涉案房屋并没有实际交付,王某请求解除房屋买卖合同的理由成立。双方合同关系解除,马某和丁某理应返还其收到的房款及相应利息。
在现实生活中,许多购房者是通过房地产中介公司购房,其中一些“黑中介”避重就轻,对所售房源只说优点不说缺点,甚至将优点无限放大,诱惑购房者成交。此案提醒委托他人购房时,交易前要亲自查看房屋状况和产权情况,注明受托人的费用,签订合同时一定要与卖房人见面,双方详细查看合同细节及房价,避免被中间人吃了差价还不知情。
小产权房合同无效风险大
经房地产中介介绍,田某将位于某村的一套房子卖给王某,房价12万元。王某入住后,发现该房屋是建在集体土地上,无准建手续,无土地证和房产证。王某随即起诉至法院要求退还房屋。
法院审理后认为,双方买卖合同所涉及的房屋系建设在集体土地上,该房屋在建设前没有取得土地使用证,没有办理相关准建手续,该房屋系违法建筑,房屋建成后也没有进行产权登记,依法不得进行转让、买卖,买卖合同违反法律强制性规定,应为无效合同,双方当事人因该无效合同所取得的财产应当予以返还。法院判决王某向田某返还房屋,田某向王某返还购房款。
南阳市中院民三庭法官孙娟解释说,双方买卖合同的标的物是建在集体土地上的房屋,属于常说的“小产权房”。根据我国法律相关规定,此类房屋只能分配给本村村民,或者在该集体组织成员之间流转、买卖,但禁止集体组织成员以外的人出售,王某不是该集体成员,双方买卖房屋合同无效。
出售已查封房屋卖方退钱
华某与李某签订房地产买卖居间合同,约定华某向李某购买商品房一套,并约定了办理过户手续的时间。卖方李某保证上述房产产权清晰,如发生与房产有关的产权或其他纠纷,由其负责解决并承担一切后果及违约责任。双方任何一方拒绝履行合同或发生违约情形,均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价的20%作为违约金。
合同签订后,华某向李某支付第一笔购房款30万元。双方办理过户手续时发现涉案房产已经被法院查封,无法办理过户,由此形成纠纷。
法院审理后判决,李某向华某退还购房款30万元及利息,并承担违约金6万元。
好心出借房产证引发纠纷
孙某因做生意需要周转资金,欲向银行贷款,但苦于没有房产证作抵押,便想让邻居周某用房产证作抵押。因周某年龄超过60周岁,银行不同意抵押。孙某便与周某协商,双方签订虚假买卖合同,然后将周某的房产证过户到孙某名下。孙某用该房产证抵押,顺利得到贷款。之后,周某多次向孙某要求将房产证重新过到自己名下,孙某称房屋系自己购买,不能还给周某。
法院审理后认为,房屋买卖协议并不是双方的真实意思表示,其真实目的是为抵押贷款使用,而且孙某也没有付过购房款,该协议属双方之间恶意串通所达成的,属无效协议,应将房产归还周某。
南阳市中院民三庭副庭长郭晓普解释说,双方签订的买卖协议目的是为了帮助孙某贷款,属于以合法形式掩盖非法目的,签订的合同无效,双方因该合同取得的财产应当返还。在实践中,存在合同双方当事人为了办理贷款、逃避税收、转移资产等目的签订虚假合同,也就是常说的“阴阳合同”,此类合同不仅因违反法律相关规定而无效,也为双方以后的纠纷埋下隐患。
此案中,孙某一直声称自己实际购买了该房屋,幸亏周某心细,曾两次要求孙某出具字据,其答应贷款还清后就把房产证过户给周某。周某的房子差点被孙某霸占,其中风险值得警惕。
本报南阳(河南)9月13日电
