7月北京楼市成交再次走低，8月至今楼盘供应量略有所增加。房企加速推货，购房人却又陷入观望。随着供应的增加，北京各区域成交呈现分化状态，门头沟部分入市项目成交并不理想，开盘后鲜有人问津；丰台部分新入市楼盘却因“性价比较高”而迅速去化。
市相
7月商办类项目仅成交一套
今年前7月市场交易总体偏低，商办房、高端物业出现明显降温，在政策持续调控下，市场出现较大调整。易居研究院发布最新北京房地产市场报告显示，7月北京新建商品住宅成交面积为42万平方米，环比减少2%，
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年前7月交易相对疲软，属于历史低位水平，在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下，投资投机需求得到有效抑制，市场交易数据更多体现了刚需和改善型的购房需求。
7月，北京成交均价超过10万元/平方米的豪宅成交套数为18套，环比减少33%，同比减少64%。
受商住政策影响，7月北京商办类项目仅成交一套，面积为43平方米。目前，商住市场交易几乎零成交，相比2016年月均34万平方米的交易规模，当前市场已基本上处于“绝迹”状态。
严跃进称，“总体来看，7月北京市场数据充分体现了政策管控的效应，部分交易数据说明投资投机需求得到较好抑制，有助于稳定市场和稳定预期。预计三季度北京供地节奏将加快，相对应的结构调整工作也会加快展开。”
二手房签约量环比跌两成
新建住宅市场的观望情绪，也传导到二手房市场。七月，北京二手房网签量创下37个月以来的交易新低。
中原地产研究中心统计数据显示，7月北京二手房仅签约7158套，环比跌幅达到了20%，年度同比跌幅达到了70%。继6月以后，上月成交量再度少于万套规模，创下了北京37个月以来市场成交的新低。
值得注意的是，7月北京二手房市场平均单套成交面积有明显增加，体现出目前市场结构中改善需求比例增加。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，在进入惯例的7-8月淡季后，市场将继续保持低迷的态势，调控政策影响还将继续加强。
“北京楼市未来成交量将继续下降，继而带来成交价格的继续下行。整体价格3个月累计跌幅在8%左右，部分区域房源价格跌幅超过了10%，目前的价格大约回到了今年春节前后水平。”张大伟表示，当前市场上部分跌幅超过10%的房源，可能报价虚高，不一定代表市场真实水平。
“买卖双方在调控最初3个月依然以博弈为主， 3月前后换房客户低价房源已经基本成交。7-8月是市场的惯例淡季，成交量将继续低迷，成交价格肯定将继续下行。”张大伟预测，7-8月有可能继续下调5%左右，价格有望跌回到2016年10月左右。
区域
门头沟：成交冷淡 积极蓄客
对于去年楼市成交量与供应量双高的门头沟区域来说，最近的门头沟却显得异常冷清。冷清背后，房价也出现松动迹象。
“现在门头沟房价动辄7万元/平方米，与南五环甚至南四环周边的项目售价近乎于一样。”购房人黄女士说道，门头沟虽然占据了不错的环境资源，但毕竟通勤成本还是要高于南五环周边。
“这几年，门头沟之所以成交迅猛提升，主要在于全市其它区域供应量较少。”门头沟某改善项目营销总监表示，前几年，北京改善房源的供应区域还基本存在于大兴、门头沟、亦庄等区域。从去年起，丰台、瀛海等区域土地加大供应，使得门头沟不再是北京较为“单一”的改善供应区域，因此产生了目前的销售困境。
门头沟目前究竟有多困难？据记者了解，门头沟近期某代表项目开盘销售，销售数量仅为个位数。
对于门头沟不少项目来说，当下最重要的事情便是如何争抢到更多的客源。
与此同时，在门头沟市场火爆的那几年，开发商开盘价往往先在市场上放出口风，大概传出一个性价比高的价格，人们纷纷闻声而动前去排卡排号。开发商开盘时根据排卡排号人数和房源的对比，会开出不同的价格，排队的人越多，开盘价格就越高。
如今，不少门头沟项目的开发商却在担心价格是否会有下滑的迹象。
“门头沟目前集中了电建、金地、中骏、永泰、绿城、万科等多家房企，从产品类型来说基本上都是改善客群，因此竞争激烈。”据业内人士分析，在有限的客群中，庞大的供应量势必有引发争抢客源，而一旦开始这场“战争”，价格战势必是夺得客户的最佳方式。
丰台：供应充沛 成交上涨
与门头沟难以解开的销售难题不同，丰台不少项目却不愁卖。
据统计，自去年10月下旬以来，丰台区成交的土地项目频繁的创造高成交额，几乎占所有已成交地块交易总额的近八成。
丰富的土地供应加之“限房价、竞地价”的模式，使得丰台无论是供应还是价格都有了十足的底气。而这样的底气，也为使丰台成交一跃成为佼佼者。
据数据显示，今年7月，北京住宅（商品住宅+别墅+自住房）市场成交1505套，成交面积22.34万平方米，成交金额122.754亿元。
其中，丰台以257套，25.944亿元的成交量及总额跃居区域成交第一名。
更为关键的是，“新政”后的北京新房市场，在预售均价上一直被市场人士认为有一道过不去的“8万均价红线”，即预售证上的销售均价基本不会突破8万元/平方米。
但近日，丰台三个项目正式突破这道红线，上调至9.5万元/平方米左右。而原本宣称10万+的项目，最终售价却低于“10万”，这让不少购房人有了“捡漏儿”的感觉，因此在一定程度上刺激了丰台楼市成交。
在未来一段时间内，丰台仍将成为楼市成交的主要区域之一。
据不完全统计，目前丰台区新房项目仍有20余家，且以改善型住宅为主，因此在丰台区三环与四环沿线形成了一个以高端改善型项目为主的新兴“高端住宅区”。
不可否认的是，由于南三环、南四环区域聚集多块高价地，因此项目多以160—250平方米的平层住宅为主，因此存在着较为严重的同质化，后续成交究竟如何，尚需市场认证。
预测
部分城市投资需求仍将被抑制
区域市场成交呈现分化，而从整体看来，近两个月北京新建商品住宅（不含保障房）网签量持续在低位徘徊，单月网签量连续刷新最低纪录，整个市场已经陷入谷底。
中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰分析认为，目前普遍实施的“五限”政策，对于楼市的管控起到了积极的作用，市场交易已经逐渐平稳。
陈云峰称，新建商品住宅成交面积连续多月的环比和同比下跌，说明市场在持续降温，体现了各地政策的有效性，部分城市投资投机需求得到有效地抑制，房地产市场正在回归理性，目前来看，严厉的调控政策加上紧缩的金融环境会继续对楼市产生影响，预计8月份市场交易继续趋弱。另外，在四季度政策面不会出现明显松动的背景下，传统楼市销售旺季的“金九银十”预计成交惨淡。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，国家统计局此前发布的6月70大中城市住宅销售数据显示，7月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。同时，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续九个月回落。
胡景晖同样认为，随着各城因城施策，有针对性地出台各自的调控政策，未来楼市调控将更加行之有效，各地楼市逐渐向着预想的轨迹发展，形成“一二线房价得到控制，三四线库存得到去化”的理想局面。
