稳妥去杠杆降成本
证监会债券部副处长闫云松认为，这单产品意义重大、方向正确、值得行业研究。他表示，近年来中央和国务院层面12次发文要求加快推动资产证券化业务发展，帮助企业积极稳妥降低杠杆率。传统金融体系以企业表内信贷为主要支持方式，高度依赖主体偿债能力，而REITs等资产证券化工具以资产信用为基础，重视资产本身的质量，通过稳定、可预期的基础资产现金流作为支撑，可以降低对企业自身信用的依赖，加快企业资金周转效率，优化企业财务结构，有效实现降低杠杆率和优化债务存量配置的目的。
李艳表示，本次发行的产品完全依托于石家庄勒泰中心这一优质资产的商业运营价值，首次突破了以往多数类似产品融资属性较强、嫁接主体信用较多的做法，通过资产过户、业绩考核、强化监管、分层分档、特殊商业管理人等措施，首次实现了从主体无评级到产品3A评级、彻底无主体增信、完全基于资产信用，打开了“资产价值”时代的大门，成为国内REITs产品底层资产筛选、交易架构搭建、风控措施设计的重要参考。
她表示，投资者理念是否先进、是否契合，也是REITs市场顺利发展的重要条件。可喜的是以招商银行、浙商银行为代表的REITs产品主流机构投资者已经突破“只重主体”的惯性思维，敢于也有能力穿透到底层基础资产。本产品的顺利发行，为下一步推动标准化权益型公募REITs发展，引导投资者回归证券化以底层基础资产为核心的本源，进行了有益的铺垫和探索。
由于基础资产“真实出售”到REITs名下，募集资金全部用于偿还项目此前附着的银行贷款，企业也不再对产品兑付承担连带责任，中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划顺利发行后，对勒泰集团向轻资产模式转型、降低集团杠杆率效果明显。
市场呼唤公募REITs出台
基础设施和商业不动产的建设普遍呈现投资金额大、回报周期长、收益率稳定的特点，传统信贷融资要么是期限不匹配，要么是无法盘活沉淀在成熟项目中的初始投入，不利于形成新的投资资金。在国际上，REITs是解决这一难题的关键工具：保持项目专业管理和完整性的同时，实现投资的流动性安排，为盘活沉淀资金提供有效渠道。
闫云松介绍，我国监管部门在积极寻求突破：2016年12月，证监会与发改委联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，2017年6月，证监会与财政部、人民银行联合发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，两份文件都明确提出积极推动不动产投资信托基金（REITs）发展，解决基础设施领域长期投资资金问题。目前国内REITs发展逐步在与国际标准接轨，勒泰项目对于下一步市场发展起到很好的引导作用，从结构上已与国外相差无几。但需要强调的是，无论是REITs或是其他金融工具，实现其权益属性的基本前提就是引入个人投资者，通过集中连续的场内交易，实现不动产的价值发现。在没有个人投资情况下，目前类REITs及其他所谓公募的不动产产品本质上均属于私募产品。在这一点上，国内金融市场甚至专业机构都存在较大的理解偏差，我们追求的公募REITs并非仅仅是称谓上叫作“公募”。
