海通证券测算，在扣除5%的相关支出后，原规划下（根据2012年公告，原规划为工业用地），土地增值收益全部为中集享有，预计该收益或超过10亿元；新规划下，土地增值收益的40%归中集，60%归其他相关方，预计中集独自享有的土地增值价值或达238亿元（对应的面积约为19万平方米），几乎相当于再造一个新中集。
根据公告，相关部门已经同意在前海服务区安排约5.7万平方米用地供公司先期启动，其中约3.6万平方米为先期启动项目的一期用地。此外，南方中集同意由前海管理局依据深圳市政府《前海深港现代服务业合作区综合规划》和专项规划，分阶段收回整备范围内的市政基础设施、公共服务设施用地及公共绿地。
“工转商”可能性较大
事实上，具体到前海片区，作为深港合作的实验田拥有三大“地主”，除了中集集团外，招商局集团在前海拥有约4平方公里土地，深圳国际全资子公司西部物流拥有约38万平方米，包括中集集团、深圳国际、招商局集团在内的三企业，因地价升值带来的资产溢价，早已成为多方瞩目的焦点。
《每日经济新闻》记者注意到，虽然各方都在不遗余力地推动土地确权，这也符合前海加快开发的大背景，但在确权的过程中，涉及多方利益的土地性质“工转商”如何厘定则成了此前最大的难题。
记者从中集的公告中看到，目前框架协议仅明确了整备范围和整备原则，各方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成了共识。麦伯良曾表示，土地确权有两大难点，一是涉及利益特别大，二是要形成可推广复制的案例。
除明确土地权属问题之外，谁来开发、又如何开发也是制约“工转商”进程的另一大瓶颈。但从目前中集集团表态来看，其多次强调要以开发商的角色直接参与土地开发。
“根据前海合作区规划及进展，很大可能为‘工转商’，但后续事项尚需等各方另行签署协议，存在不确定性。”有知情人士对此表示。
《每日经济新闻》记者注意到，中集目前在全国拥有近30平方公里土地储备。除了深圳前海（52.4万平米）外，还有深圳太子湾（6.4万平方米）、深圳坪山（82万平方米）、上海宝山（17.8万平方米）等核心地块。
根据中集集团在投资者关系互动平台上的披露，前海土地方案的框架已基本明朗，蛇口太子湾地块方案则有望在下半年落地。
