每经记者 欧阳凯 每经编辑 姚治宇
持续多年的前海土地整备难题终于迎来了突破。10月10日，中集集团（000039，SZ；02039，HK）发布公告称，全资子公司南方中集与深圳规土委、前海管理局就位于深圳前海的三宗地的土地整备问题签署了框架协议书，明确了整备范围、整备原则，并在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成了共识。这也意味着，困扰中集集团多年的前海土地问题正式进入了解决程序。
《每日经济新闻》记者注意到，早在2014年，中集集团总裁麦伯良曾表示，中集集团前海地块商业价值在700亿元~800亿元，这意味着将再造1至2个中集集团。
再造一个中集集团？
此次整备的土地为中集集团位于前海的三块宗地（T102-0152，T102-0153，T102-0154），合计52.4万平方米。根据协议内容，各方同意以2015年1月1日作为此次土地整备新、原规划条件下土地价值的评估时点及置换土地的土地使用年期的起始日期，土地使用年期按国家规定的最高年期确定。
值得注意的是，公告显示，原规划条件下的土地价值以深圳规土委和前海管理局共同委托的评估机构的评估结果与南方中集委托的评估机构的评估结果经算术平均后确定，该价值由南方中集享有；新规划条件下的土地价值扣除原规划条件下的土地增值收益由前海管理局、南方中集分享，整备范围内的土地增值收益在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、南方中集40%的比例进行分享。
此外，在土地增值收益分配前按土地增值收益的5%计提应上缴中央和广东省部分的政策性刚性支出，剩余应计提部分如今后政策发生变化或因其他原因需要补缴，南方中集按照40%的比例负责承担。
早在2012年，中集集团公告称，由于其子公司南方中集位于深圳南山区蛇口的集装箱生产工程的土地使用权租约于2011年到期，公司在前海合作区取得了面积约52.4万平方米的工业用地，并且于2007年取得土地权属证书。根据深圳土规委，2007年南山区工业用地出让价格不超过0.05万元/平方米。
根据深圳前海管理局、深圳规土委，基准日附近前海相关商业用地的出让价/土地面积约为12万/平方米（2017年9月约为23万/平方米），临近的工业用地的出让价/土地面积约为0.3万/平方米（2007年不超过0.05万/平方米）。
