编者按：前3季度，个人住房贷款增加3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。住房贷款激增背后的原因是什么？激增的房贷风险是否可控？9月底，北京、苏州、合肥等多个城市出台限购限贷政策后，房贷增速会否踩刹车？对此，本报记者采访了多位银行高管和金融业专家
前不久，中国人民银行发布的2016年前3季度金融统计数据显示，前3季度人民币贷款增加10.16万亿元，其中，个人住房贷款增加3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。个人住房贷款快速增长的原因是什么？是否存在信用风险？对此，《经济日报》记者采访了多位业内人士和专家。
居民有需求 银行有动力
应该说，此次个人住房贷款的快速增长是供需两端共同发力的结果。
专家表示，从需求方面看，个人住房贷款利率下降以及首付比例的下调，降低了居民购房的成本和门槛，使得个人住房贷款需求快速增长。同时，理财市场收益下行，居民财富配置出现“再房地产化”的势头。
中国民生银行首席研究员温彬说，自2014年以来，央行连续降准降息，个人住房贷款利率下降，加上各商业银行对个人住房贷款利率有不同程度优惠，降低了房贷成本。同时，2014年9月以后，原来实行限购的大中城市，绝大多数已退出或者变相退出限购，首套房、二套房贷款以及公积金贷款首付比例下调，降低了购房门槛，从而刺激了居民购房需求。
“同时，随着以银行理财为代表的理财市场收益率下行，房地产市场成为资金的‘蓄水池’，居民财富配置呈现出‘再房地产化’的势头。”中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼说。
董希淼认为，个人住房贷款增速的大幅提升主要由房价上涨刺激下，居民投资和投机性购房需求上涨所带动。
中金公司分析师易峘则认为，个人住房贷款的快速增长是以真实购房需求上升为支撑，而非单一的杠杆撬动。随着全国房价2013年至2015年的调整以及房贷利率的下降，住房负担能力的改善推动了购房需求出现可持续的复苏。此外，近年来交通效率的大幅提高以及人口向经济效益高的城市自然聚集，都带动了地产购置和置换需求的增长。
从供给端看，我国经济增速面临较大下行压力，商业银行业务增长速度有所下降，且不良上升较快，拓展个人住房贷款成为不少银行的选择。多位业内人士表示，经营资本占用低、资产质量相对好、收益稳定是商业银行青睐个人住房贷款的主要原因。
防范激增隐患
个人住房贷款的快速增长会有多大信用风险？多家商业银行负责人表示，从户均余额、首套房占比、贷款成数3个指标看，个人住房贷款风险总体可控。
“从工行上半年客户整体情况看，个人住房贷款的户均余额只有30万元，平均贷款成数只有50%左右，两个指标均是健康的。”工商银行董事长易会满说。
所谓贷款成数是指，贷款总额与抵押物价值之比，即假设贷款人抵押的房产价值500万元，其从银行贷款总额为50万元，那么贷款成数为10%。对此，中国银行副行长刘强也表示，中行的贷款成数一直控制在44%左右。在中行今年上半年新发放的个人住房贷款中，首套房贷款比例达90%，增长的主要区域也集中在“北上广深”和其他重点城市。
尽管我国个人住房贷款风险总体可控，但快速增长带来的一些风险隐患也需警惕。
温彬说，今年前3季度月均新增个人住房按揭贷款超过4600亿元，是上年同期的1.88倍，累计新增按揭贷款占全部新增贷款的40%以上，比上年末提高了15个百分点。从国际经验看，尽管我国房贷余额占GDP的比重在合理范围内，但短期内居民快速加杠杆，特别是如果投资和投机性购房需求过度增长，就容易引发金融风险，也会对其他实体经济部门的信贷需求产生挤出效应。
