本报记者曹政
一个月内，本市接连发布涉及新房买卖合同、房地产经纪机构和现房销售的三大措施。昨天下午，市住建委发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》，要求12月30日起，开发商销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案，备案后应在3日内一次性公开销售全部房源，并严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。
现房销售前
严审申报价格
在此之前，北京楼市已执行“销售备案”，但主要针对期房预售备案。这次新规则将现房销售纳入严格监管——房地产开发企业在进行商品房现房销售前应当办理销售备案。
单单一个销售备案，能发挥多大的作用呢？
记者在文件中看到，现房销售备案要准备六项材料，除了授权委托书、网签申请表、企业资质证书等外，还要求提供“一房一价表”。也就是说，在备案时须申报价格。市住建委相关负责人说，这个申报价格直接影响后期销售，因为最终的销售价格是不得高于申报价格的。
在备案环节，开发商并不能“任性”申报价格。9月30日本市发布的“京八条”中曾明确规定，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。这就意味着，如果开发商申报的价格太高，将面临无法备案和销售的风险。
“以前社会关注的热点、政府监管的重点都在商品房预售。随着北京房地产市场的不断发展，近年来现房销售项目越来越多，对市场的影响越来越大。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池说，此次政策出台完善了商品房现房销售的管理依据，也填补了现房销售管理政策空白，加上新版《北京市商品房现房买卖合同》示范文本的发布，对于规范现房销售、保障交易各方合法权益、维护市场秩序意义重大。
分期开盘
一层一层卖房没戏了
明明楼都建好了、预售证也拿到手了，可开发商偏偏要分期开盘，甚至玩儿起一层一层分拨儿卖房的招数。业内分析，在房价上涨的背景下，这种分期开盘的方式，其实是在“攒时间”捂盘惜售，越靠后出售、越能卖个好价钱。
在此次现房备案的新规中，对于这种捂盘惜售的行为严加“打击”：房地产开发企业依据不动产权证或者房屋所有权证所载明的房屋范围申请现房销售备案，对于同一证下未申请销售的房屋,不得再次申请现房销售备案。一般一个不动产证下基本都覆盖小区内的所有楼房，这也就避免了开发商分期备案变相捂盘惜售。
赵秀池分析，与外地相比，北京对现房销售备案的条件更为“苛刻”。根据《通知》要求，必须经初始登记、办理了“大产权”之后才能进行现房销售备案，而外地一些省市规定竣工验收合格后即可申请现房销售备案。但是这种“苛刻”要求对于维护交易安全、保障买房人权益、减少交易纠纷确有必要。
备案后
一次性公开销售全部房源
《通知》还规定，现房销售备案完成后，房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。要严格执行明码标价、一房一价。
以前房地产调控的重点在于预售商品房，一些开发商通过现房销售的方式规避调控政策、规避价格监管。明码标价、一房一价是房屋交易的基本要求，但以前在现房销售环节执行得并不严格。
赵秀池说，“930新政”专门强调了对现房销售价格管理、引导的要求，《通知》对上述要求进一步明确细化，通过对申报价格的审查避免企业虚高报价、哄抬房价；通过要求企业“一次性公开销售全部房源”，禁止企业捂盘惜售，开发商将难以在现房销售环节“房价掺水”。
市住建委相关负责人披露，《通知》明确，符合现房销售条件的，区房管部门应在5个工作日内完成备案。同时，各区房管部门要严格做好现房销售备案审查，加强销售现场检查，切实规范房地产市场秩序。
