硬科技行业租赁活跃推动办公楼市场需求增长

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2026-07-08 14:10:24 第一财经

高增长行业的持续扩张推动了需求端成交活跃度的提升，深圳甲级办公楼市场在今年上半年延续了修复态势。仲量联行统计显示，2026年上半年，深圳甲级办公楼市场新增四个项目，合计体量约24万平方米。受益于结构性需求回暖，全市空置率延续下行趋势，截至二季度末，空置率为24.9%，环比下降约1个百分点，较2025年底累计下降约1.5个百分点，已连续三个季度环比回落。

硬科技行业租赁活跃

上半年，支撑写字楼市场回暖的主要租赁需求来源于硬科技与新经济行业。智能硬件、AI+应用、品牌出海三大类需求合计贡献了近30%的租赁成交面积。业内预计，高科技产业的快速发展将为写字楼市场提供持续的需求支撑。戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理黄书礼认为，随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放，为深圳甲级写字楼市场注入增长动能。

随着空置压力的边际缓解，业主方的定价策略与市场预期开始发生变化。仲量联行数据显示，二季度全市甲级办公楼租金环比跌幅显著收窄至1.0%，实现连续两个季度改善，上半年累计下跌约3.4%。福田核心区是跌幅收窄最为明显的片区之一，区域内多数甲级办公楼二季度租金整体维持相对稳定。仲量联行华南区董事总经理李文杰表示，经过近几年的市场深度调整后，随着空置率连续改善，深圳办公楼市场正逐步进入更为理性的修复阶段。业主方心态已从前期强调“以价换量”转向寻求去化与价格之间的审慎平衡，进一步大幅降价的意愿有所减弱。尤其是核心地段、运营能力较强的优质资产，议价能力边际增强。

尽管如此，目前写字楼租金的下行趋势尚未改变。据戴德梁行数据，截至二季度末，深圳全市甲级写字楼租金降至每月每平方米144.2元，较2025年末累计下降3.4%。租金持续走低促使各档次物业间价差收窄，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，不少企业利用这一窗口期，以更好的租金成本实现更高品质的办公空间。戴德梁行数据显示，包括扩租、新设企业、外地企业初入本地等在内的各类新租需求占面积比约37%，而企业升级搬迁需求占比约27%。仲量联行预计，在需求预期改善、空置压力阶段性释放的背景下，业主对进一步大幅下调租金的态度将更趋谨慎；租户端仍将以成本控制为主，通过续约重组谈判、搬迁议价与优化面积实现降本，与此同时，升级需求将向交通便利、配套完善及楼宇品质卓越的项目集中。全年租金同比跌幅或有望较2025年进一步收窄。

在供应持续增加的背景下，市场仍需要时间消化。戴德梁行研究院副院长张晓端表示，今年内深圳还有约94万平方米的甲级写字楼计划投入使用，未来五年整体在途供应量仍将维持高位。激烈竞争的市场环境也将倒逼项目创新变革。越来越多业主及运营方积极尝试灵活分割空间、弹性租赁条款等策略，适配中小微企业轻量化、灵活化的办公需求。此外，通过丰富产业配套、提升硬件品质实现软硬件综合升级，打造差异化竞争力，亦是稳定租赁表现、缓解空置压力的有效路径。

(责任编辑：zhangxiaohua)

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