马光远：未来房子只有两种冰火两重天市场分化

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2026-05-12 12:00:02 光远看经济

房地产市场是否已经触底？自三月以来的热度能否持续？市场上许多人依然抱有乐观情绪，认为房价会继续上涨。然而，这种反弹可能只是短暂现象。要正确认识当前房地产市场的状况，关键在于放下情绪，基于数据和市场表现来分析。

4月底至五一假期前，深圳放宽了限购政策，与以往不同的是，这次政策主要针对福田、南山、宝安等核心区域。具体来说，拥有深圳户口的家庭可以购买三套房产，比之前多了一套；有社保的居民可以购买两套；即使没有户口或社保，持有居住证的居民也可以购买一套。这实际上意味着深圳的限购政策已经大幅放宽。因此，五一期间，深圳房地产市场的热度超出预期，许多中介都在加班加点工作。

从四月份的数据来看，上海二手房交易量在三月突破三万套的基础上，四月达到了28742套，同比增长22.3%，创下近十年新高。北京四月二手房成交17893套，同比增长14.9%，虽然通常四月成交量低于三月，但这一数据仍创下了近五年的新高。广州二手房成交超过七千多套，也在荣枯线以上。深圳二手房成交5571套，环比三月继续增长。此外，成都、杭州、南京、苏州、武汉等地的市场热度也有所上升。四月全国重点20城二手房成交同比增长17%，多个城市创下多年来的二手房交易新高，表明市场热度仍在维持。

中国房地产市场的分化是一个长期存在的事实。一线和热点城市的市场表现通常是其他城市的风向标。然而，全国房地产市场回到2015年、2016年的普涨时代已不太可能。大量三四线城市的库存仍然很高，截至2026年3月末，全国商品房待售面积达到78601万平方米，尽管连续52个月增长后首次微降，但三四线城市新房去化周期普遍超过24个月，二手房挂牌量居高不下。这意味着这些城市的价格将在长时间内处于底部，价格上涨的可能性较低。

市场基本见底，一线和强二线城市价格出现反弹是大概率事件，而大量三四线以下的城市价格则可能在较长时间内保持低位盘整。未来，中国房地产市场将呈现冰火两重天的局面，优质城市和普通城市之间的差距将进一步拉大。未来的房子将分为两种：少数具有增值潜力的资产型房产和大量仅具备居住功能、难以增值的房产。

(责任编辑：0882)

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