马光远：房地产跌不动了 楼市分化加剧
手里攥着首付，却连售楼处都不敢进，这种状态你是否熟悉？房贷利率降至历史低点，首付比例也大幅降低，但心里的纠结依旧：现在买房，会不会明天就亏掉一辆宝马？知名经济学家马光远认为，房地产市场大概率已经跌不动了。这并不意味着房价马上会暴涨，而是指经过这几年的调整，该爆的雷基本爆了，水分也挤得差不多了。不过，见底后的楼市将迎来一场极其残酷的“两极分化”。
我们不讲虚头巴脑的理论，直接看2026年春季最新数据。首先，真实交易量回升，核心城市率先破防。上海二手房网签量在3月突破3.1万套，比去年同期增长6%，环比1月份猛增37%，创下近五年新高。北京同样表现强劲，3月二手住房网签近2万套，环比暴涨144.6%。虽然4月环比有所降温，但同比去年依然大幅增长。一线城市二手房开始放量，说明最敏感的人已经在悄悄出手。
其次，库存积压52个月后终于开始减少。国家统计局数据显示，2026年3月全国商品房待售面积同比下降0.1%，这是2021年7月以来的首次下降。开发商新开工楼盘减少，存量消化速度加快，但主要集中在一二线大城市，很多三四线城市的去化周期依然很长。
时间和空间上的“双向挤压”使泡沫基本挤干。从2021年楼市高点至今，这波调整已经持续了6年。全国平均房价已跌去40%以上，一线城市普遍回调30%到45%，部分人口流出的三四线城市甚至腰斩过半。无论是调整的时间长度还是价格回撤幅度，都触及了历史极值。
最高层的态度也发生了变化，从“防风险”变为“努力稳”。2026年4月的中央政治局会议明确提出了“努力稳定房地产市场”。配合年初延续的个税退税和各大城市推出的“以旧换新”补贴，上下的共识是不能再跌了，必须托住这个底。
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