马光远：房地产高杠杆的根源就是预售制 现房销售势在必行
马光远：房地产高杠杆的根源就是预售制 现房销售势在必行！“十五五”规划推动了房地产行业的转型。文中提到，要改革和完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售方面，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，需规范预售资金监管，维护购房人合法权益。
关于“现房销售”是否会成为主流以及“预售”模式是否彻底退出历史舞台的问题，知名经济学家马光远表示，只有预售彻底退出，房子烂尾问题才能真正解决。“十五五”期间，现房销售将成为主流。但他也指出，预售本身并非没有价值，可以与现房销售并存。他建议保留预售制，但逐步付款，并扣留5%-10%作为质量保证金。
马光远认为，“十五五”期间中国房地产市场可能发生的最大变化是从以“预售”为主的模式转变为以“现房销售”为主。目前中国房地产市场最大的短板是不公平的预售和松散的预售监管导致的房子烂尾，损害了购房者的利益。开发商拿到购房者的首付款及银行贷款后，名义上有一个监管账户，但实际上这些钱并未用于建房，而是被挪作他用，导致整个房地产市场出现高杠杆现象。高杠杆的根源就是预售，预售本质上是一种融资方式，在房子尚未盖完之前，购房者已经支付了全部款项，甚至包括项目的利润。
我国的商品房预售制度起源于香港，上世纪50年代由霍英东创立。1994年，我国正式引入该制度，并通过颁布《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》，将其纳入法治化轨道。马光远称，我们只学到了“预售”这个名字，而没有学到对预售的监管。真正的预售应该是先给一部分钱，然后根据项目进度逐步付款，最后即便完成交房，购房者也可以保留10%作为保证金，确保房屋质量。
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2025-09-05 10:53:22马光远
