上海二手房“怪象”：挂牌价下调，成交价却止跌
2025年9月，上海二手房出现“相悖”信号：
一方面，挂牌端“以价换量”趋势进一步强化，当月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，房东降价意愿持续释放；
另一方面，成交端却同步显现止跌企稳信号，全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3%，且45%的小区成交价格实现环比上涨，较上月增加4个百分点。
这种“多数小区降挂牌价”与“整体市场止跌”的看似矛盾的表现，并非偶然。其背后是上海“8.25”新政效应逐步传导。
2025年8月25日，上海对房地产市场政策进行优化调整，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等方面。通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，释放郊区购房需求，进一步优化区域供需结构。
9月上海房价能走出止跌趋势，核心在于刚需类小区房价的上涨。带动二手房市场交易活跃度显著提升。
从上海高频交易小区（连续两月成交量≥5套）挂牌价变动情况来看，2025年二季度以来，上海下调挂牌价格的小区占比逐月上升，从3月的49%小区下调挂牌价格，攀升至9月的91%，创历史新高。
从挂牌价格指数走势来看，近一年上海各小区挂牌价格平均下跌了13.6%，2025年下半年以来价格下调速度尤为显著。2024年9月上海挂牌价格指数为近一年最高点达90.3，随后整体下行，在2025年4月出现短暂回升，达86.5，随后下行幅度明显加快，至9月挂牌价格指数为78。
这一方面是因为前期价格较为坚挺的板块和项目，在2025年下半年打开了价格调整空间；另一方面也是受一手房优质产品入市影响，出于优化资产配置和提升居住环境等诉求，更多二手房东选择以价换量，加快促成房源成交。
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