房地产变天，4个信号，2025年调控转向，买房逻辑明确了政策180度急转

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2025-07-29 01:51:40 楚芸工作室

房地产变天，4个信号，2025年调控转向，买房逻辑明确了政策180度急转。首付15%就能买房？2025年8月，这一政策的出台打破了持续五年的调控铁幕。当时，70城房价已经连续下跌了18个月，房地产投资占GDP比重也从2021年的13.8%下降到8.7%。这次从“压需求”到“救市场”的急转弯不仅展示了政策工具箱的见底，还揭示了整个行业高杠杆神话的崩塌。

2025年8月推出的组合拳包括限购放开、首付比例降至15%、房贷利率创3.5%新低等措施，与之前的紧缩政策形成鲜明对比。全国70城新房价格同比下跌3.7%已持续18个月，房地产投资额占GDP比重骤降至8.7%，这些数据促使政策转向。成都、西安等二线城市全面取消限购，北京上海也松动了非户籍购房限制；首付比例从30%普遍降至15%，五年期LPR较2021年高点下降1.4个百分点；北上广深二套房契税优惠和满两年免增值税等政策直接降低了改善性住房换房成本30%以上。

某TOP10房企的2025半年报显示，其资产负债率达87%，经营性现金流为-218亿元，存货周转天数较2021年暴增140天。这不是个例，行业平均资产负债率突破80%警戒线，70%的房企经营性现金流为负，“借新还旧”的资金链游戏在销售回款放缓后彻底失灵。“三道红线”政策加速了行业逆向淘汰，部分激进房企为达标强行降负债，导致2024-2025年土地购置面积同比下滑42%，反而加剧现房库存压力。某曾年销售额超3000亿的房企因信托违约触发交叉条款，最终走上债务重组道路。

保利发展代建业务营收同比增长210%，万科“开发+运营”模式使其存货周转率保持行业前10%。政策红利方面，180万套保障房建设中已有37个城市启动政府回购存量房改造，某中部房企通过承接30万㎡保障房项目实现了当年现金流回正。市场分化更为残酷：杭州、成都等城市新房去化周期降至12个月，而部分三四线城市库存仍需5年以上消化。前20强房企市场份额从2021年的38%跃升至2025年的61%。

这场大转弯的本质是土地财政向民生保障的转型。现房销售试点城市扩至24个，保障房REITs规模突破5000亿元，预示着行业将从金融属性回归居住本质。购房者更需关注房企三个硬指标：经营性现金流持续为正、代建等轻资产收入占比超20%、存量土储70%位于人口净流入城市。政策可以180度转向，但市场规律从不打折。那些仍幻想“救市即暴涨”的投机者终将在新常态下付出代价。

(责任编辑：0882)

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