房地产行业的未来会是什么样存量提质增效新机遇

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2025-07-27 13:14:59 光宇吐楼市

时隔十年重启的国家层面城市工作会议，为中国城市发展与房地产行业指明了转型方向。会议强调从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”，从“棚改货币化”升级为“城市更新+保障体系”。财富创造逻辑正从“野蛮生长”转变为“精准深耕”。

会议将“高质量开展城市更新”作为核心任务，标志着这一领域从辅助角色跃升为主导力量，蕴含巨大财富潜力。与2015年“棚改货币化”的简单增量逻辑不同，本轮城市更新以“存量提质”为核心，涵盖改造、运营和服务全链条机会。

在物理空间改造方面，城中村和危旧房改造将释放大量刚性需求。未来五年全国将有超过10万个老旧社区进入改造序列，涉及建筑加固、管线升级、绿化优化等工程，直接推动新型建材、智能安防、适老化设备等产业增长。例如，仅电梯加装一项，市场规模就可达千亿级，具备模块化安装技术的企业将抢占先机。

品质升级也是重要维度。“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”成为明确导向，第四代建筑（如垂直森林、空中庭院）的普及将重构住宅价值体系。这类建筑融合光伏一体化、雨水回收、智能家居等技术，其建设成本较传统住宅增加10%-15%，但市场溢价可达30%以上，率先布局的房企和技术供应商将获得超额收益。

运营服务增值空间同样值得关注。城市更新不仅是“改房子”，更是“改生活”。社区养老、托育中心、便民商超等配套服务的缺口为连锁品牌提供了下沉机会。以上海某老旧社区为例，改造后引入24小时社区食堂与智能快递柜，周边商铺租金涨幅达40%，印证了“空间+服务”的财富创造能力。

会议提出“加快构建房地产发展新模式”，完善“市场+保障”住房供应体系，打破传统“买地卖房”的单一盈利模式，催生多元财富增长点。在保障房领域，保障性租赁住房和共有产权房的大规模建设培育了“专业化运营”新赛道。多主体供给意味着房企、城投公司和社会资本均可参与，“长期持有+租金收益+增值服务”将成为主流模式。深圳保障性租赁住房平均出租率超95%，年收益率稳定在3%-5%，叠加社区电商、家政服务等增值业务后回报率可提升至8%以上，对追求稳定现金流的资本极具吸引力。

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