对于北京密云区阳光城·君山墅的许多业主来说，过去的一个月十分煎熬。由于不满物业服务，业主们于2024年召开业主大会罢免了物业公司，并在今年通过招投标挑选了新的物业公司。然而，在新物业准备入驻时却遭到老物业的阻挠，导致小区形成了两家物业公司同时入驻的特殊局面。

溪翁庄镇政府工作人员也感到无奈。他们全程指导了小区召开业主大会、罢免旧物业、招投标挑选新物业的过程，原本是一个政府指导、业主依法自治的典型正面案例，如今却形成了这种新旧物业对峙的尴尬局面。

目前，君山墅物管会和老物业北京豪斯凯宾物业管理有限公司已经就此事提起诉讼。有律师表示，法律程序确实是解决问题的可行办法，但诉讼周期过长和结果不确定性容易让矛盾激化，建议属地政府及行业主管部门积极组织各方协调，争取达成一致，避免产生不必要的风险。

7月4日，记者来到君山墅小区，看到两批身着不同服饰的保安分别向进场车辆敬礼，小区内也能看到身着不同服饰的保洁和其他工作人员在工作。业主鲁先生表示，小区目前处于这种两家物业同时存在的奇怪局面：老物业管理着“二道门”以内区域，新物业管着其他区域。新物业想通过“二道门”进入业主家里提供服务，会被老物业阻拦，需要业主打电话或者到门口把人接进来。这种混乱给业主的日常生活带来了巨大困扰。

这场新旧物业同时驻守小区互不相让的“闹剧”，源自小区业主更换物业的行动。资料显示，君山墅是位于密云区的一个绿化率极高的低密山水别墅，开发商曾以“见树不见墅”作为宣传点。小区从2007年开始陆续交付，逐渐形成如今规模，白河从中穿过将小区分为东西两部分。小区物业为北京豪斯凯宾物业管理有限公司（简称豪斯凯宾）。豪斯凯宾原为开发商自有物业，经过多次股权变更，如今属于万科物业服务品牌“万物云”旗下。

由于不满物业服务，小区2024年9月召开业主大会，在北京市渔阳公证处监督下表决终止豪斯凯宾的服务。公证书显示，终止物业服务的投票中，767票支持、3票反对、41票弃权，业主总数为923人。此后，物管会受业主大会授权通过招投标形式进行新物业公司选聘，并在今年5月选定北京瑞赢酒店物业管理有限公司（简称“瑞赢物业”）为新物业。6月5日交接时，豪斯凯宾物业拒绝交接，双方发生争执。

过去一个月，在各方组织协调下，小区形成目前双物业的奇怪平衡。新物业瑞赢已进场对小区绿化等公共设施进行修缮，老物业也正常进行物业服务。物管会成员、业主李先生表示，这种乱象给居民带来很大困扰，例如设备老化导致东区时常停水，老物业不愿意大修，新物业想修但也没办法。此外，小区摄像头很多是坏的，也没有人修。

房产交易平台显示，该小区有95套在售房源和10套暂未上架房源，挂牌率超过10%。有业主表示，小区业主大部分都是买来养老的，原本入住率就不高，这几年小区品质下降加上这次的闹剧，让很多人想要卖房。

多名业主对老物业的不满主要包括缩减服务范围，小区外围绿化杂草丛生，内部的河道也没有清理，公共设施维修缓慢、监控故障、存在安全隐患等。豪斯凯宾物业去年4月曾发生过一起安全事故，造成两人死亡。密云区应急管理局调查报告提到，豪斯凯宾被罚款80万元，该物业多名工作人员及其上级管理单位北京万科物业服务有限公司的相关负责人分别被建议追究刑事责任或撤职等处罚。

新入场的瑞赢物业负责人表示，他们接管这个小区的物业服务已进行了备案，对方拒绝退场缺乏合理性。目前，瑞赢物业已对小区绿化和一些设施进行了整改，但由于没能正式入场，水系整改等投资较大的项目还没有开始。

对于物管会更换物业的举动和理由，豪斯凯宾方面有着不同的观点。他们认为物管会没有按照法律法规要求提前六十日书面通知解聘，并且认为君山墅东西区是两个独立的规划区域，应成立两个物管会，单一物管会不合法。物管会成员认为已经在小区张贴告示，做到了告知，招投标时万科物业也有参与，说明对方是清楚此事的。对于两个小区的说法，小区一直是一个名字、一个物业，没有道理因为换物业就要变成两个。

豪斯凯宾物业一名负责人表示，物管会和一些业主最不满的外围草地管理问题，实际情况并非如此。那片约80万平方米的外围草地并不在小区红线内，开发商此前为了销售需要一直在维护，但他们接手后对方不再出钱，作为物业不可能花费巨额成本去维护一片不在小区内的草地。他们也想过与物管会联合向开发商施压，要求对方继续出资维护，但物管会并没有选择与物业合作而是组织更换物业。另外，他并不看好新物业能以这样一个收费标准长期维护这片区域。

该负责人表示，对于物管会的合法性和业主大会投票结果，他们不认可，对方代表不了大部分业主的观点。面对物管会的起诉，他们也进行反诉，希望能在法院组织下重新依法依规再重新组织一次投票。

几名支持豪斯凯宾物业的业主认为，老物业工作确实存在一些问题，但物管会成员的工作流程、人员资质和业主大会投票结果也存在不合规的地方。

小区所在溪翁庄镇政府与区住建委都曾就此事进行过多次协调沟通。溪翁庄镇政府主管物业工作的副镇长表示，从前期召开业主大会到成立物管会、招投标更换物业再到交接，镇政府是全程参与指导的，保证让他们合法合规地推进每一步程序，相关结果也都依法进行公开。其间，镇政府还会及时请示区住建委，征求区里的指导意见。一直到组织交接会的时候都十分顺利，没有提出什么不同意见，结果到交接那天，又说不认可了。但他提到，镇政府和区住建委等部门一直在积极推动这件事情解决，预计下周会有初步方案。

律师认为，民法典对选聘和解聘物业的参与比例和表决同意比例有明确规定，业主大会解聘物业公司需要达到相关规定的参与表决和同意的比例要求，并按照规定提前六十日（或合同约定的通知期限）书面通知老物业。如果老物业对这个结果不认可，可能会以业主大会解聘决定无效、程序违法等理由向法院提起诉讼。在诉讼过程中，业主方需要提供充分的证据，证明召开业主大会及做出解聘决定符合法律规定。建议属地政府及行业主管部门积极组织各方协调，争取能够达成一致，避免产生不必要的风险。