专家：提振消费的关键在于房地产短期稳地产长期去地产

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2025-06-22 20:34:16 中国首席经济学家论坛

提振消费的关键在于短期稳定房地产市场以稳住总需求，长期则需从土地财政转型，从根本上提升消费率。

准确来说，短期提振消费的关键在于稳定房地产市场。自2021年起，房地产市场持续下行，社会消费品零售总额的年均增速也从2012-2021年的10%降至2022-2024年的约4%。房地产与消费的同步下行并非偶然。房产占中国家庭财富的60-70%，房价下跌导致家庭财富缩水，同时拖累企业投资和政府支出，影响就业市场，这些因素都导致家庭减少消费、增加储蓄。

稳定房地产市场的关键在于扭转预期。预期偏弱导致需求不足，房价下跌进一步削弱预期。央行2024年四季度的储户问卷调查显示，只有约15%的受访储户愿意增加购房支出，处于历史低位。在这种情况下，常规政策如降息、降低首付比例等效果有限。应通过政策创造需求，扭转预期。例如，政府可通过收购土地及存量房、实施棚户区改造等措施为房地产行业注入资金。同时，需要恢复市场对民企开发商的信心，政府可以为房屋交付提供担保、有序推进债务重组，以降低开发商的信用风险，稳定行业运行。

当然，稳地产并不是促消费的唯一手段。政府也可以通过扩大财政支出来提高总需求，比如全民“发钱”，或者大幅增加社会福利支出。但现实中，稳定房地产或许是最可能落地的政策选项。具体政策出台可能需要等到出口出现明显下行。历史上，从2008年全球金融危机至2020年，外需长期偏弱，房地产作为内需之锚作用凸显。直到2021年出口增长30%，外需激增为调控地产创造了政策窗口。待外需再度趋势性下行，房地产的作用将再次显现。

长期而言，提振消费的关键在于去地产。中国的家庭消费率约为38%，远低于OECD国家的59%。背后的原因包括家庭收入占GDP比重偏低、购房支出偏高以及储蓄率较高。这些都是表面症状，根源在于土地财政。公共部门收入中有很大一部分来自土地出让金，这部分收入最终由购房者支付，挤占了相应的消费。此外，住房用地供应受限，使房价相对于收入偏高。扣除购房后，中国家庭仍需为养老、医疗和教育储蓄更多资金。

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