对高层住宅滞销的原因，多位房地产从业者认为成因较为复杂，主要归结于市场供需变化和购房者喜好变化。

2024年四季度是北京楼市成交最好的一个季度，许多项目利用这一时机加紧去化，新房整体成交情况不错，但高层住宅普遍滞销。这种滞销情况并非突然出现，早在2024年下半年就已初现端倪。当时多数新建商品房项目的销售情况不佳，在一定程度上掩盖了需求偏好的变化。

高层住宅不仅在市场需求层面逐步遇冷，很多城市也开始对建筑“限高”，从政策层面不再鼓励兴建地标建筑和高层住宅。例如，住建部等15部门发布的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》要求县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层。江苏省住建厅也出台了类似的规定，限制城区常住人口300万以上城市的建筑高度。

一家千亿级房企北京区域的营销负责人梁薇表示，2024年下半年，她所在公司在北京的一个新项目开盘，原本计划速战速决，但半年后去化率仅两成多。该项目定位为首次置业高智群体及刚改家庭，产品以高层为主，辅以小高层满足差异化需求。然而，自2025年以来，高层住宅逐渐卖不动了，小高层成为去化主力军。

高层住宅指10层以上（高度大于27米）的住宅，具有现代化设计和视野开阔等特点；小高层通常指7层至11层（18米至27米），居住舒适度较高；洋房主要为4层至6层（低于18米），低密度、高品质且私密性强。

梁薇发现，自2024年下半年以来，北京、上海、杭州等城市的高层住宅普遍去化较难，甚至一些大平层豪宅项目也不例外。购房者越来越倾向于小高层和洋房。二手房市场也出现了类似的变化，一位北京中介人士表示，两居和三居的高层住宅原本成交和价格都较为坚挺，但现在不如“老破小”受欢迎。

一家国有房企的区域负责人表示，他们公司旗下项目也出现高层住宅滞销的情况。他认为原因复杂，既有市场供需结构变化的因素，也是购房者偏好变化的结果。

梁薇所在公司的项目有10栋高层和7栋小高层，共有900多套房源。项目首次开盘时几乎被一抢而空，但进入顺销阶段后，销售势头明显减弱。到2024年底，去化率不足两成。2025年春节假期至2月底，销售套数仅为个位数，加上节前销售业绩，一共只卖了200多套。已经销售的200多套房源中，小高层占比超过六成，2025年新成交的房源均为小高层。

上述国有房企区域负责人说，他们开发的项目二期开盘至今已经超过6个月，目前去化率约为25%。已售出的房源中，小高层房源占比超过三分之二，高层住宅占比不足三分之一。鉴于一期项目销售情况，二期增加了高层房源数量，降低了小高层房源比重，但结果并不理想。

北京朝阳区某项目也有类似的困惑。该项目共分为三期，一二期是20层以上的高层住宅，以两居和三居为主；三期总层高18层，主打四居室。总房源接近2000套。一期在疫情期间开盘，目前已接近清盘状态；二期项目开盘至今已超过20个月，去化率约为六成；三期项目于2024年10月开盘，共卖出20套左右，去化率不到一成。

随着市场企稳，高层住宅项目的滞销情况开始引起房企的关注。一位央企西南区域的负责人表示，高层住宅滞销的情况在全国主要城市普遍存在，并在2025年逐步成为行业共识。

市场供需变化方面，以刚需为主的市场逐步过渡到改善需求为主。例如，北京楼市的改善型需求占比超过八成，多数购房者为“卖一买一”或“卖多买一”。2024年二季度以来，以“老破小”为主的二手房价格大幅调整，部分区域或小区的价格跌幅超过三成，导致二手房与新房的价格差距进一步拉大，部分改善需求卖掉老房子很难换到新房。在这种情况下，虽然新房市场仍以改善需求为主，但改善门槛提高了，需求进一步向高端集中。

购房者喜好变化方面，近年来房地产市场供需关系发生根本变化，从以投资需求为主转为以居住属性为主，购房者的偏好向低密度、高品质住宅转移。高层住宅虽然视野开阔，但也存在密度高、供水供暖不足、电梯故障、消防救援难度大等一系列弊端，尤其对老人和儿童不友好。此外，高层住宅的维护难度大，维护成本也较高。

从政策导向到市场结构变化，再到购房者需求变化，高层住宅正在逐渐淡出主流房地产市场。近年全国主要城市新成交的地块中，高层住宅越来越少，多数是小高层和洋房。高层住宅滞销会进一步加快存量高层住宅的出清步伐。