房地产市场经历了一年的调整，多地楼市逐渐止跌回稳，售楼处再次热闹起来。2024年，房地产政策力度和频率均达到历史最高水平。据中指研究院监测，截至12月底，全年出台的楼市政策数量超过780条，平均每天超过2条。

这些密集的政策中，鼓励改善型需求入市成为重点。北上广深集体降低二套住房首付款比例，超百城发文鼓励“以旧换新”，降低房贷利率、减少交易税费、增加购房补贴等措施，使得换房成本降至历史低位，买家在政策转向中拥有了更多主动权和选择权。随着置换需求的释放，换房客已经成为楼市的主力军。

根据贝壳研究院2023年5月发布的报告，近年来全国每年平均有300-400万家庭换房，一、二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地一手房市场的贡献较大。其中，一线城市贡献率平均为53%，二线城市平均为21%。克而瑞研究中心重点监测的193个城市数据显示，三房产品成交套数占比54%，四房产品的市场份额逐年增长。

身处楼市调整周期，房价是换房人面临的第一道坎。为了盘活二手房市场以及实现一手房去库存，全国多地陆续对房地产政策进行优化调整。2024年9月下旬，中央定调促进房地产市场止跌回稳，多地开始调降住房最低首付比例和存量房贷利率、调整住房限购政策、放宽落户门槛、优化住房公积金使用政策、推行契税和增值税等税收优惠措施。

近两年，多地还先后开展住房“以旧换新”政策，即由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新。根据央视新闻2024年12月27日的报道，全国范围内已有超过150个城市推出了住房“以旧换新”政策。

罗宇便是在这样的政策环境中决定换房。“政策利好，时间合适，就想换大房子”，当时杭州房贷利率降至2.9%的低点，契税也调降至1%的低位，罗宇卖了“老破小”两房，买了一个总价将近358万的四房。尽管拥有一个大房子是罗宇的心愿，但她的心情却有些复杂，担心买了房后房价会继续下跌，同时房贷压力翻倍，对未来收入也感到担忧。

在房价下行期，罗宇发现只要价格够低，房子就能顺利卖出。这套位于杭州的旧房，罗宇在2018年以172万元买入，2024年以110万元卖出，算上利息亏损约100万。不过新买的房子也便宜了很多，低买低卖，相互抵消。贝壳研究院指出，房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件，如果市场下行，刚需进不来，房子也很难卖出去，市场不会有强烈的换房需求。

在杭州，即便在成交热门区域，2024年11月的成交周期普遍超过250天，挂牌的二手房源中，降价房源多于上调价格的房源。广州的房产中介表示，他们成交的客户以首次置业的刚需客户为主，换房客面临的最大困境是旧房卖不掉、新房买不了。想要迅速找到下家，唯一方法就是把价格降到足够低，但许多换房客对此心生不甘。

在成都，陈仪遇到的买家同样毫不手软，最终她的房子以市场价卖掉，耗时将近一年，算上利息比2020年买入时低了近50万。

在房价预期走低、收入预期不稳的市场中，部分有房一族逐渐意识到，持有房产不一定能保值增值，也不一定提高生活质量。曹婕在当了14年的深圳业主后，去年卖掉房子，将房款重新配置资产，暂时成为一名租客。她认为租房比买房更合适，等待下一个周期的到来再出手。

卖掉房子租房住也是陈仪的基本逻辑。她犹豫了半年才决定卖房，主要是因为自住体验不好，对低素质邻居和物业忍无可忍，加上房子房龄已有14年，维护差，以后只会继续缓慢下跌，不如及时止损。向上置换曾经是主流，反向置换则指的是人们不再遵循传统，将大户型房产置换成小户型、从市区房换成郊区房、从高线城市迁往低线城市，甚至卖掉房子租房住。反向置换的目的包括减少房贷减轻月供压力、降低生活成本、解除家庭在降薪裁员等一系列风险下面临的压力，用剩余资金用于储蓄或投资，提升生活的可持续性和幸福感。

长期来看，人们追求美好的目标不变，对居住品质的需求日益提升。在政策转变和楼市起伏的浪潮中，无论是换房客为了置换所作出的让步，还是反向置换青年“保留实力”的选择，都是时代之下追求美好生活的样本。他们构成了楼市中最重要的力量，推动市场向止跌回稳迈出坚定一步。