历史上“货币化安置”拉动多少投资政策组合拳引关注

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2024-10-17 16:19:20 华尔街见闻

历史上“货币化安置”拉动多少投资

住建部等五部委解读了房地产“组合拳”，其中“货币化安置”引起了广泛关注。10月17日，住建部宣布将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村、危旧房改造。该政策包括重点支持地级以上城市、开发性及政策性金融机构提供专项借款、允许地方发行专项债、给予税费优惠以及商业银行根据评估发放贷款等措施。历史上“货币化安置”拉动多少投资！

回顾我国棚改进程，2015年是一个分界点。在此之前主要采用实物安置，之后则以货币化安置为主。货币化安置是指政府部门直接以货币形式补偿被拆迁居民，居民再自行购买商品房。2015年后，货币化安置的主要资金来源是央行提供的抵押补充贷款（PSL），其贷款余额在2019年11月达到约3.6万亿元的峰值。

对于新一轮城市改造的资金组成，预计中央政策性银行专项资金仍将是重要组成部分，但比重可能略有下降。地方专项债或将成为重要部分之一。此外，社会资本和商业银行参与的积极性较高，因为本轮改造集中在高能级的一二线城市，土地出让确定性更高，且部分物业经营性现金流较为可观。资金来源还包括中央补助和地方自有资金等方面。

市场目前最关心的问题是，本次“货币化安置”能撬动多少资金？有哪些重大积极意义？以及传导至基本面改善需要多久？

2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年迅速上升到29.9%，2016年更是达到了48.5%。从2014年至2018年，PSL累计新增发行3.38万亿元，占两大政策性银行同期累计发行总额的68%。2015-2018年间，棚改计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，总投资额达6.26万亿元。其中，国开行和农发行提供的棚改专项贷款累计规模达4.53万亿元，占比72%；中央补助和地方自有资金估算累计0.63万亿元，占比10%；其他性质的资金来源合计1.09万亿元，占比18%。

关于安置面积，2016年棚改货币化帮助消化了2.5亿平方米的楼市库存。据测算，2017年的货币化安置比例约为60%，帮助消化楼市库存2.5亿至3亿平方米。

棚改货币化安置对房地产和宏观经济有显著积极影响。首先，它有助于去库存，拉动全国商品房销售面积比例均值达15%。其次，棚改货币化安置有利于拉动当地投资和消费，从而推动GDP回升。最后，棚改货币化安置还有助于推进民生工程，提升棚户区居民的生活水平。

关于资金效果方面，PSL发行传导至基本面改善滞后约3个季度。例如，2015年第二季度PSL放量后，三四线城市在2016年第一季度销售面积同比明显增长，随后几个季度也出现了类似的高峰。这表明，在棚改货币化安置方式下，央行PSL发行传递至三四线城市销售改善的滞后作用时间约为3个季度。

历史上“货币化安置”拉动多少投资。

(责任编辑：卢其龙 CN070)

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