降息周期启动,市场预期这一政策变动或将提振房地产市场,如同历史上多次降息后的情形,促进地产销售与房价上扬。然而,当前美国房地产市场面临的最大挑战在于房源供给不足,尤其是二手房市场紧缩,销量较疫情前大幅下滑近三成,高房价限制了购买力的释放。虽然美联储降息预期强烈,但房贷利率需大幅下调至4%以下,才可能激励足够多的潜在卖家进入市场,而短期内这一降幅难以实现。
近期,随着降息预测升温,美国地产股表现出色,市场逻辑在于利率下降通过降低房贷成本刺激购房需求,继而推动开发商扩大建设。实际情况中,7月份成屋销售略有回升,结束了连续数月的跌势,这似乎验证了市场预期。然而,历史经验显示,地产股在不同降息周期中的表现各异,尤其在遭遇经济衰退时表现疲软,如2008年次贷危机及2019年疫情初期。
探讨经济软着陆与硬着陆情境下地产股的可能走向,回顾过去几次降息周期,预防式降息往往伴随房地产股的优异表现,相比之下,衰退期间表现则参差不齐。值得注意的是,尽管长期数据显示美国房价在多数降息周期中持续上涨,但当前成屋供应紧张的局面,部分归因于房主因不愿放弃低利率房贷而不愿售房,使得市场供需矛盾加剧,即便新房建设加快,也难以迅速填补二手房市场的空缺。
总而言之,虽然降息预期为房地产市场带来乐观情绪,但实际上其效果受限于当前市场特定条件,特别是供给短缺的问题,以及降息幅度与速度的不确定性。因此,市场对于地产股的高涨热情背后,还需谨慎考虑历史教训与当前市场环境的独特性。
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