尽管促成一笔二手房交易，做了8年房地产中介的王鹏仍感忐忑。房子位于北京东城区，为二环内一套105平方米的中层三居室，周边配套多所知名小学及中学。贝壳找房网数据显示，截至4月24日，该小区二手房平均挂牌单价为10.3万元/平方米。然而，此套房子以总价710万元成交，单价约为6.7万元/平方米，创下了该小区自2016年来的新低。短短一个月内，同一小区的成交单价从8.6万元/平方米骤降至约6.7万元/平方米，令王鹏颇感惊讶。

北京二手房市场上，大幅折价成交的现象并非孤例。某中介公司北京大区负责人透露，经历了3月的成交高峰后，4月北京二手房成交量下滑，价格跌势加剧。部分老旧小区成交价较3月下跌10%-20%。本轮价格下行自2023年10月起持续至今，起初仅在个别小区显现，随后逐渐蔓延。郊区房价普遍下跌，城区则主要波及老旧小区，与价格高位相比，跌幅普遍达40%-50%。

王鹏经手的这套三居室虽客厅小且小区物业管理欠佳，但作为北京二环内的稀缺电梯房，颇具吸引力。小区建于上世纪80年代末，原为机关单位公房，1998年房改后大部分产权已售出。房主于2023年以高价购入，本拟留作儿子婚房，因突遭变故需快速变现。4月上旬，房子在王鹏的中介公司挂网，因性价比高引来了众多买家咨询。

首位买家与房主洽谈顺利，敲定总价760万元，但需贷款。王鹏指出，在当前市场环境下，寻找全款买家需要时间。此时，第二位买家出现。这位买家年初刚出售通州房产，计划迁居城区，认为此房楼层、面积及价格均符合预期，但全款最多只能支付710万元。尽管总价减少50万元，但承诺全款七日内到账，房主最终接受了这一报价。这笔交易创下该小区自2016年来二手房成交价的新低。

类似低价成交现象在京城其他区域亦有发生。如4月上旬，西二环一建于2001年的小区，一套57平方米小两居以340万元总价成交，单价6万元/平方米，刷新该小区自2017年来最低成交单价。该小区受益于学区优势，过去两年价格始终保持在10万元/平方米左右。附近中介门店负责人表示，3月小区平均成交单价降至8万元/平方米左右，较2023年下跌两成。

同样在4月中旬，北三环与北四环间一老旧小区成交一套67平方米房源，总价373万元，单价5.6万元/平方米。该房源自2023年11月首次挂牌，单价为9万元/平方米，历经多次调价，成交前已降至7.5万元/平方米。5.6万元/平方米的成交价使该小区房价退至2016年下半年水平。

西北五环外地区，因大量程序员聚居，历来被视为北京房价“天花板”。然而，4月马连洼区域一小区成交房源单价仅为4.9万元/平方米，远低于此前该区域普遍不低于7万元/平方米的水平；同月，上地一套学区房成交单价也回落至2016年水平。

面对市场妥协的业主

2024年春节后，北京市亦庄居民程薇萌生换房之意，但接触了几位买家后，决定放弃。程薇现住两居室购于2016年，因孩子即将升初中，无需学区，计划在同一区域置换一套大面积非学区房改善居住条件。然而，近一个月来，程薇接待的买家出价普遍低于其2016年的购房价。3月底，同小区同户型房源成交价约为450万元，不足半月，买家出价已普遍低于400万元。中介建议程薇降价，但她决定不再出售。

北京二手房市场并非所有房主都能如程薇般坚守，许多房主出于种种原因，最终选择向市场妥协。如崇文门区域一名中介人员介绍的一套房源，业主购买公房已居住近30年，现退休欲卖房与海外女儿团聚。2024年1月，该房首次挂牌总价550万元，单价9万元/平方米。春节后，为尽快成交，房主将总价降至500万元，并表示仍有议价空间。尽管房源吸引多人看房，却始终未能成交。

步入3月，北京二手房市场回暖，房主再次将总价下调至430万元，中介认为此价格易于成交，房主也满怀期待。然而，结果仍令人失望。“房子仅有的不足是位于顶层，其余条件都很不错。”中介人员解释道。

4月中旬，眼看市场再度趋于平静，房主决定一次性将挂牌总价降至380万元，折合单价6.2万元/平方米。中介人员透露，近期已有几个买家对该房源表现出兴趣，与房主展开多轮谈判，成交可能性较大，成交价预计还将进一步下探。“即使按挂牌价成交，也将成为整个片区的最低价。”他表示。

朝阳区某中介门店置业顾问透露，健翔桥附近一小区，同楼层、同户型房源，2023年4月挂牌价为10.1万元/平方米，而至今年4月，部分房源已下调至7万元/平方米左右。目前，二手房成交价普遍较挂牌价下浮约10%，部分区域、部分房源折扣更大。4月，该小区成交一套房源单价已跌破6万元/平方米。

某中介公司北京大区负责人表示，每位业主实际情况各异，卖房态度亦有所不同。“急于用钱的，再低的价格也得卖；对价格不满意，可卖可不卖的业主会选择不卖。”他指出，当前低价成交主要集中在两类业主：

第一类是置换群体，买卖同步进行，许多人不得不低价出售现有房产；

第二类是急需资金的群体，如因自身或子女出国需要资金，或因生意失败需卖房偿债。“近年来，因这两种原因卖房的人日益增多，若不主动出售，很可能被债主申请法拍。”他补充道。

楼市探底

王鹏投身房地产中介行业之时，恰逢中国房地产市场开启最大一轮上行周期的起点。这轮上行周期自2015年末延续至2023年9月，期间虽多次出现短暂调整，但整体呈上升态势。

今年4月，王鹏查阅近期成交记录时，注意到西城区某小区3月末的一笔两居室成交记录，总价为345万元。巧合的是，王鹏职业生涯的第一笔成交也发生在这个小区。对比两笔交易，两套房源户型与楼层相近，2016年初的成交总价为360万元。王鹏感慨道：“干了8年中介，房价屡创新高后，如今又回到了我刚入行时的行情。那时房价每两三个月就涨一万元，觉得自己再怎么努力赚钱也赶不上房价。房价涨起来快，没想到跌起来更快，现在一个月就降了两万元。”

房价还会继续下跌吗？对此，王鹏心中并无定论。

上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报，2024年初，公司曾对市场做出预判，认为若无重大利好刺激，房价可能回调至2016年“9·30新政”前后水平，彼时这一判断被认为偏悲观。

然而，4月以来的房价走势表明这一判断仍然保守。上述中介公司北京大区负责人指出，单从个别小区看，低价成交仍是少数，但从整个市场来看，每个区域都出现了超出预期的低价成交案例，“这些个案的成交价已退回至2016年初水平”。

在他看来，当前市场状况复杂，新房市场中，郊区新房成交价格同比下跌约两成，且成交速度缓慢；城区新盘价格相对坚挺，但销售普遍未达预期。相比之下，二手房市场变化更为显著。郊区二手房价格普遍出现较大折扣，城区二手房市场则呈现涨跌不一的局面：老旧小区跌幅更大，新小区跌幅较小；前期价格上涨幅度较大的小区，本轮跌幅也大；前期涨幅平稳的小区，本轮跌幅较小；部分小区价格甚至出现小幅上涨。

“过去几年房价涨得太快，如今正逐步回归合理区间。何为合理区间并无明确标准，房价不太可能回到2014年水平，但希望能尽快企稳。”上述中介公司北京大区负责人表示。

他认为，部分小区出现大幅折价抛售的原因有二：一是市场供大于求，卖方议价能力减弱，受换房或变现压力驱使，最终向市场妥协。贝壳找房网数据显示，截至4月25日，该网站北京二手房挂牌量达到14.6万套的历史新高。

二是购房者对价格的接受度随时期变化。二手房单价从10万元/平方米降至6万元/平方米，对于以10万元/平方米买入