59岁的郁亮和2024年的房地产市场

第一季的统计数据揭示了房地产市场的趋势，资金正加速撤离住宅开发投资领域。1至3月，全国房地产开发投资总额为22082亿元，同比下降9.5%，其中住宅投资下降10.5%，达16585亿元。值得注意的是，3月房地产投资降幅较1至2月进一步扩大，显示出投资资金在该领域的萎缩态势。59岁的郁亮和2024年的房地产市场。

对比2023年数据，全国房地产开发投资总额为110913亿元，同比下降9.6%，住宅投资下降9.3%，为83820亿元。2024年一季度住宅投资降幅相较于上年扩大了1.2个百分点，明确显示出资金持续撤出住宅投资建设的状况。

新建商品房销售量价齐跌，非刚需购房需谨慎。1至3月，新建商品房销售面积为22668万平方米，同比下降19.4%，住宅销售面积降幅更大，达到23.4%。销售金额方面，总体下降27.6%至21355亿元，住宅销售额下降幅度高达30.7%。1至2月房地产销售出现大幅下滑，尽管3月跌幅略有收窄，但销售面积与房价均呈现显著下降趋势。在我近期课程中的调研结果显示，仅有约5%的人认为2024年是购房良机，多数人持看跌态度，缺乏购房信心。

回顾2023年，商品房销售面积为111735万平方米，同比下降8.5%，住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额下降6.5%至116622亿元，住宅销售额降幅为6.0%。相比之下，2024年开局的销售表现堪忧，非刚需购房者或可考虑继续观望。59岁的郁亮和2024年的房地产市场。

广州在一线城市中领跌，二手房市场尤为显著。全国70个大中城市房价无一例外地下跌。3个月内，广州二手房价格下跌7.4%，跌幅居一线城市之首。深圳、上海、北京分别下跌6.2%、5.8%和5.2%。尽管广州在过去一年中采取了一系列政策松绑措施，包括大幅度调整限购政策及全面放开限购，且部分银行对“首套房”认定趋于宽松，但房价仍持续走低，一线城市周边区域尤受冲击。

广州中原研究发展部报告指出，相较于春节前，卖方业主心理价位普遍下调。3月广州二手房网签均价环比下降10.1%，至28079元/平方米。当前市场信心仍在缓慢恢复中，整体形势呈现易冷难热态势，期待更多政府信号引导市场走向。

房地产行业从业者与企业境况各异。以万科董事长郁亮为例，即将步入耳顺之年的他正面临职业生涯中最严峻的挑战。国际资本对万科的狙击导致其外债评级降至垃圾级，虽多次得到深圳国资及深圳地铁的支持，但公司股价在过去一年下跌36%，市场担忧情绪弥漫。尽管如此，万科被列入50家“白名单”房企，享有深圳国资及地铁的持续支持，其优质企业的身份使其在银行融资方面获得额外关照。59岁的郁亮和2024年的房地产市场。

郁亮自1988年北大毕业后进入万科，2001年36岁时被提拔为总经理，直至2017年接替王石成为“万科一哥”。在房地产行业提出去杠杆、去库存改革口号的背景下，他于2018年提出“活下去”的战略口号，展现出其知进退的智慧。面对当前困境，或许他有过一丝后悔，但人生无法假设，既要享受时代红利，也要承受系统性风险。

并非所有地产企业境遇惨淡。以越秀地产为例，尽管行业整体低迷，其2023年合同销售金额逆势上涨13.6%，达1400多亿，营业收入增长10%，为802亿，仅核心利润同比下跌近20%。越秀地产之所以保持稳健，主要归因于三大因素：一是聚焦核心城市优质地段，规模适中；二是融资成本低，加权平均贷款成本仅为3.82%；三是得到广州市政府的大力支持，有望在房地产市场中提升地位，助力越秀集团冲击世界500强。

相比之下，时代地产、融创、富力地产等民企处境堪忧，市值分别蒸发90%以上、95%及90%，甚至面临清盘危机。而中海地产、保利地产等国企央企，尽管利润有所增长，市值仍分别下跌50%多及近60%。可见，房地产市场正呈现出明显的国央企与民企、一线城市与二三线城市、商品房与保障房等多方面的分化趋势。

面对行业困境，阿那亚模式提供了突围之道，即服务与房地产结合。阿那亚项目曾于2013年陷入烂尾，但在马寅及其团队的努力下，成功转型为经营型房地产企业，提出“有品质的简朴，有节制的丰盛”的理念。如今，阿那亚的运营服务收入已与房地产销售持平，凭借优质服务，其房产售价远高于周边项目，且销售火爆。

展望未来，房地产市场将呈现K型分化：商品房高端化，保障房普惠化，以满足不同收入群体的需求；人口流入地区、拥有良好产业基础及气候条件的地区房价有望持续上涨，反之则可能持续下跌。

总之，房地产市场虽面临深度调整，但仍存在机遇。认清形势，把握机会，才是应对之道。