全员筹资，建成后升值超7成？自主更新、“原拆原建”成旧改新路业主共担改造成本

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2024-04-13 08:52:51 中工网

“旧改”新探索：多地推行“自主更新”模式

随着城市更新步伐的加速，许多城市正积极探索“自主更新”新模式，让“旧改”从传统的政府主导或开发商介入转向业主筹资、自拆自建自改。这种模式不仅提升居民居住品质，刺激建筑业投资消费，也为开发商提供了新的机遇。

广东省广州市花都区集群街2号楼的拆除工作近日启动，成为广东省首个业主自筹资金、自行拆除重建的危破房改造项目。广州此举标志着其在“旧改”领域迈入“自主更新”的探索行列。

老旧小区改造作为当前住建工作的重点，今年全国计划改造5万个小区。在城市更新的浪潮中，各地纷纷寻求“旧改”的创新途径。如杭州548户居民自筹5亿元重建小区、南京首个“自主更新”项目业主领证等实例，展现出“自主更新”模式的兴起。该模式摒弃政府兜底，由业主自行承担改造成本，其为何能在众多城市逐渐推广？是否会成为主流趋势？

“自主更新”资金何来？

以集群街2号楼为例，这栋楼龄约50年的建筑存在多种严重老化问题，被鉴定为D级危房，亟需整体改造。然而，拆除重建所需数百万元资金如何筹集？花都区的危旧房屋拆除重建试点方案给出了答案：改造成本由多产权业主共同承担，遵循“谁受益、谁出资”的原则推进“自主更新”。

2号楼首层有16间商铺归同一业主所有，2至5层有24户住宅，其中9户为私人产权，其余属区属国企。为促成业主共识，花都区政府提供了财政支持，鼓励居民引入专业物业或准物业管理，并按实际缴存物业维修资金的50%给予激励，以解决老旧小区缺乏专项维修资金及后续管养难题。同时，区政府还按实际出资的50%比例补贴多项前期费用。对于经济困难家庭，政府协调银行提供低利率、长达10年的贷款。通过多次居民大会、入户走访，政府成功引导全体业主达成统一意见。

据悉，2023年底，项目资金已由社区居委会、业主代表及企业代表共同设立共管账户进行管理。目前，拆除重建工程正在进行中，预计年底完成回迁。

“自主更新”有何益处？

随着城市步入“存量时代”，老旧小区改造日益迫切，各地纷纷尝试“自主更新”。江苏常熟于2019年启动城中村“自主更新”改造试点，明确“谁受益、谁出资”原则，以多个业主共同实施改造。截至今年6月，常熟已批准并实施了30个城中村单元的“自主更新”。而在杭州，548户居民自筹资金重建的浙工新村项目于去年11月动工，成为浙江省首个“自主更新”老旧小区，采用政府引导、居民出资、市场参与的多元模式。浙江省正总结此类改造经验，推动全省城镇老旧小区“自主更新”。

专家认为，“自主更新”既能消除城市老旧建筑安全隐患，提升居民生活质量，又能减轻政府财政压力，有力带动建筑业等相关行业投资消费。此外，开发商有望借此转型为服务商，为新项目提供全程服务及改造代建服务。

“自主更新”能否开启新篇章？

面对政府主导、开发商参与的传统路径，“自主更新”能否借政策东风开辟“旧改”新道路？合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇指出，目前“自主更新”尚处摸索阶段，需克服两大挑战：

一是确保拆建业主意见一致及与周边业主意见协调。现实中，部分未达危房条件的楼宇业主也希望改造，或改造后新增设施引发小区内部使用权争议，这些矛盾可能阻碍“自主更新”进程。

二是倚重政府的组织推动与政策支持。“自主更新”虽以业主为主体，但政府角色不可或缺。政府应制定相关政策标准，规范审批流程，根据实际情况提供财政激励，并适时引入专业第三方机构，助力“自主更新”走向专业化、规范化、高效化。

近期，广州市政府正积极筹备相关政策措施。3月22日，《广州市旧城镇改造实施细则》公开征求意见，首次提出旧城镇改造项目可由房屋所有权人直接出资并担任改造主体，并明确了相应的扶持措施，允许适度增加套内面积等。

(责任编辑：张蕾)

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