原标题：杭州加入限购松绑“朋友圈”背后：楼市量价齐跌 活跃度减弱

“本市户口无论单身已婚、不限落户年限与落户范围，均可在上城区、西湖区、滨江区、拱墅区购买二套房。外地户口缴纳一个月社保或者个税就能买房，其他区域直接买。”10月16日，有关杭州楼市新政的简明解读版本在当地楼市群传播。

《中国经营报》记者注意到，16日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室对外发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（以下简称“《调控通知》”），出台了包括优化住房限购政策、优化住宅用地供应、强住房信贷支持力度等多项举措。

关于限购范围调整的信息最受市场关注。至此，杭州市正式加入了限购松绑“朋友圈”。

此外，据浙江本地媒体报道，杭州市房贷政策亦同步进行了调整，杭州市限购区域首套房最低首付比例调整为不低于25%，二套房最低首付比例则为不低于35%。

“杭州市此次出台的楼市政策力度比较大，既优化了限购条件，又对信贷政策进行了调整。”杭州贝壳研究院院长上官剑在接受记者采访时表示，杭州楼市新政能够促进新房销售、提升二手房市场活跃度，预计10月房地产市场会迎来明显回暖，四季度的复苏态势有望更好。

多次调整限购区范围

在南京市等多座核心二线城市相继放松或完全解除限购后，刚举办完亚运会的杭州市亦迅速跟进。

10月16日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室对外发布的《调控通知》明确强调“优化住房限购政策”，将杭州市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。

“本市户籍家庭在本市限购范围内限购二套住房；非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购一套住房。”杭州市《调控通知》显示。

“杭州市的楼市限购政策已基本等同于取消了。”镜鉴咨询创始人张宏伟解读称，“虽然杭州市的限购政策区域调整为仅剩主城四区，但对于本市户籍家庭来说，在这些限购区域内购买二套住房已经足以满足需求。”

对于“非杭州本市户籍家庭在当地限购范围内限购一套住房”的规定，张宏伟分析认为：“这也就意味着，只要有社保或个税缴纳记录的其中一项即可，并且没有缴纳时间长短的限制，等同于非本地户籍只要想买房，那基本上取决于自己的购买能力了，和限购政策的门槛已没有太多关系。”

杭州市一位房地产业内人士王同（化名）亦告诉记者，外地户籍家庭最低只需要一个月社保就可以在杭州市主城核心区购房，“或者之前有社保缴纳记录也可以，没有缴纳时间的限制”。

记者注意到，在此次调整限购范围前，杭州市下属辖区已多次调整限购范围。以余杭区为例，早在今年9月初，余杭区五常街道、余杭街道天目山路以南区域限购放松，此前的8月，余杭区闲林街道天目山西路以南区域也放松了限购。

来自诸葛数据研究中心的统计数据显示，据不完全统计，今年以来，截至10月16日，杭州市已（含区域及部分街道）进行了12次房地产政策优化调整。

该机构分析认为，杭州市“在全国范围内属于政策优化较为频繁的城市”。

值得注意的是，与部分二线城市全面取消限购政策不同，在杭州市此次出台楼市新政后，当地仍有四个主城区被列为限购区。

上官剑向记者表示，杭州市房地产市场行情和全国其他城市有所区别。“杭州市较早开始施行限价政策，到现在的执行力度也一直比较严格，导致一二手房价倒挂，核心区摇号中签率比较低。”

“如果现在这个时间点全部放开限购，会导致大量外来人口流入，参与这些区域楼盘的摇号，无法体现‘房住不炒’的大基调。”在上官剑看来，杭州市四大主城区仍列为限购区，“也是出于保护部分区域的刚性和改善性需求”。

四季度或迎“翘尾”行情

除了市场关注度最高的限购政策调整外，杭州楼市新政亦强调要加强住房信贷支持力度。

《调控通知》显示，人民银行浙江省分行指导浙江省市场利率定价自律机制，研究落实杭州市差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策。

10月16日下午，据浙报集团旗下潮新闻客户端报道，杭州市同步调整了住房贷款政策。“杭州市限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%。”

记者获得的杭州某银行贷款政策通知也显示，杭州市限购区域首套首付25%、二套首付35%；非限购区域首套首付20%、二套首付30%，而贷款政策调整时间从10月16日起开始实施，以房屋合同网签备案时间为准。

引发市场关注的是，作为全国房地产市场的明星城市，杭州市为何选择在此时打出楼市政策调整的“组合拳”呢？

“杭州楼市政策调整出台的时间晚于其他城市，主要受多方面因素的影响。”上官剑向记者介绍，首先，杭州市此前出台的很多楼市政策已走在全国城市前列，如杭州市自去年开始就已执行首套房贷“认房不认贷”政策，其次，也是受到举办亚运会的影响。

上官剑同时表示，杭州市此次出台楼市新政，亦受当地楼市运行现状的影响。“今年9月，杭州市二手房成交量只有不到5000套，为4934套，包括购房者、从业者等相关人士都在等待政策落地。”

而在新房市场，杭州楼市也呈现量价齐跌趋势。据易居克而瑞浙江区域统计数据，今年9月，杭州全市458个项目共成交商品房7414套，环比增加8.06%，同比下降21.19%；成交均价29046元/平方米，环比下降12.26%，同比下降8.24%。

另据诸葛数据研究中心监测数据，今年9月，杭州新建商品住宅成交6104套，环比上涨20.1%，同比下降31.6%。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示：“从诸葛数据研究中心市场情绪指数来看，杭州市9月的市场情绪指数为-0.76，处于观望区间低位水平，价格上涨动力偏弱。”

“在‘十一’假期或亚运会开幕之前，杭州市只有核心区的高倒挂盘保持一定市场热度，但因为二手房房价回调，房价倒挂程度降低，楼市活跃程度已明显低于过去一两年。”张宏伟分析认为。

在此次出台楼市新政对当地楼市影响方面，关荣雪表示：“整体来看，杭州楼市当前的整体复苏动力仍然不足，持续优化购房政策是合时宜的举措。由于杭州市本身的需求较为旺盛，楼市具备一定的韧性，同时人口流入会增加潜在购房需求，期待本次限购政策的适度松绑将会起到一定的提振效果。”

上官剑也表示，杭州市出台楼市新政后，会对提振新房销售，助推二手房市场热度提升产生明显作用。“10月，杭州楼市有望会明显反弹，四季度市场会出现‘翘尾’行情。与此同时，杭州市土地市场也有望迎来一定程度的反弹。”

核心变化有两点

杭州楼市新政，最核心的变化有两点。

首先，限购范围大幅缩小。

限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。原本限购的萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区都放开了，包括此前热度很高的奥体片区、钱江世纪城片区和未来科技城片区。

目前来看，广州、成都、厦门、西安等城市也在采用类似方案。“这种因区施策的形式，有利于释放更多购房需求，进一步修复市场预期，同时也充分保护了这些地区刚性需求和改善型需求。” 杭州贝壳研究院院长上官剑表示。

第二，购房门槛大幅降低。

一方面，通过优化无房家庭认定，增加了部分本市落户人群的“房票”。比如落户的单身人士，满足条件的可在限购范围内买2套住房。

此外，对于非本市户籍人群，限购区内的买房门槛也大大降低。新政显示，非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购1套住房。

值得一提的是，紧跟楼市政策调整，浙江省市场利率定价自律机制召开会议，在信贷方面也做了“松绑”。如杭州市限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%等。

“总体上来看，这次政策调整体现了平稳、中性的风格。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，限购区域内的购房门槛降低是本次政策的核心亮点，“这项政策考虑了更多非本市户籍人口的主城区购房需求，进一步营造了宽松的环境，可以说门槛接近‘地板’了。”

　　利好政策密集出台

事实上，在杭州之前，楼市“松绑”已经被层层政策“加持”。

今年7月24日的中共中央政治局会议上指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

政策信号很明确，即进一步支持房地产市场企稳回升。

此后，从优化限购限售政策到下调最低首付比例，从发放购房补贴到强化公积金政策支持，从购房契税补贴到二手房“带押过户”……楼市利好政策密集出台。

不少被称作“楼市风向标”的城市也陆续因城施策。深圳、北京、上海执行“认房不认贷”政策措施，广州明确优化住房限购和增值税免税年限。武汉、南京、长沙、郑州、青岛、合肥等城市已全面解除限购。

“此时杭州出台政策是在充分观察了各个地区的政策之后深思熟虑的结果。”一名业内人士分析，尤其是限购和非限购区的差异化调控政策已经为接下来的政策制定留下了余地，未来或许还会有更多调整工具出现。

　　短期影响较为显著

本轮新政会带来哪些影响？从其他较早行动的城市数据看，对于成交量的短期影响较为显著。

上海全面执行首套房“认房不认贷”政策后，二手房挂牌量、带看量和成交量均出现了提升。9月，贝壳天津站新房成交2091套，环比增长39.2%，二手房成交4686套，环比增长44.8%。广州新政落地后首个周末，中心板块和近郊板块的一手住宅成交量环比上升16%和32%，带动全市整体成交量上升15%。

“短期来看，杭州部分区块也会迎来一波热度上涨。”丁建刚认为，如钱江世纪城、未来科技城可能成为吸引非本市户籍人口购房较为热门的板块。长远来看，丁建刚显得比较谨慎，“房地产高增长的时代已经过去了，部分地区甚至出现了‘逆城市化’的现象。长远来看，要扭转当前市场的信心和预期，仅靠这一轮楼市政策的调整或许还远远不够。”

“人们对美好居住生活的向往仍不断升级，对好房子，对改善居住条件同样有大量需求。未来我们会始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，持续加大保障性住房建设和供给力度，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”杭州市住房保障和房产管理局相关负责人表示。