原标题：女子鹤岗买房，打工还清10年房贷，房子却成了别人的！当地法院回应

近日，鹤岗女子刘玉梅还清10年房贷，竟发现自己的房子早已住进一家陌生人，而且对方还能出具法院的正规文书。

9月11日，《每日经济新闻》记者在联系当事人后调查发现，刘玉梅2011年在鹤岗市中心城区购置了一套130平方米房产，之后去了外地打工。

期间，开发商与另一名购房者出现房屋买卖合同纠纷，败诉之后，经当地法院调解，将购房者的房源做了调换。

而这一调换，加之该项目因涉及债务纠纷，至今未能办理产权证，便出现了已售房源被二次交易的“离奇状况”。

9月12日，刘玉梅向记者表示，今天上午，法院初步给了他们一个方案：放弃自己还贷10年的这套房，法院重新协调一套其他项目同等面积的房。

“但是本来小区的房子在市中心，交通方便，地段好，换的小区位置差，不知道为什么要这样做。”

记者联系上向阳区法院院长杨薇，但对方未接电话；受理法官甘丽娜听说记者要问和平家园小区的那套房，表示不方便回应，随即挂断了电话。

自己房子被占

重新协调一套？

鹤岗因“白菜价”房子受到全网关注，但10年前房价其实不低。

刘玉梅称，自己是鹤岗本地人，目前在浙江台州当老师。当初，她以4888元/平方米在鹤岗市向阳区和平家园小区售楼处买下一套新房，贷款20万元、分10年还清，房屋总价加利息共计72万余元。

记者获取的一份鹤岗市住建局房产科情况说明显示，这套房屋状态在商品房预售许可管理、商品房项目现售备案管理系统中查询已备案，备案时间为2012年7月5日，付款方式为按揭。

工商银行鹤岗向秀丽支行向不动产登记中心出具的一份期房解冻通知书称，上述房屋的贷款于2022年7月13日还清，请给予办理抵押登记解冻手续。

10年房贷终于还清，当刘玉梅满心欢喜地回到鹤岗准备养老时，竟发现房子早已被一户王姓的陌生人家装修入住。

据王某介绍，自己在2019年时从亲戚手里买下这套房屋，并着手进行了装修。

其拿出了一份鹤岗市向阳区法院执行局的证明材料，其中写道，本院在执行(2018)黑0402民初687号民事判决书，张某与黑龙江省鑫鹤房地产开发有限公司（以下简称鑫鹤房地产公司）房屋买卖纠纷一案中经法院调解，双方自愿达成和解协议，将坐落在向阳区和平家园2号楼012708室，面积107.29平方米调换到2号楼010507室，面积130平方米，已交付到申请人张某名下，和解协议内容属实。

而申请人张某是如何从107.29平方米得到已售出的130平方米房屋，王某又如何从张某手中“买下”这套房，法院方面是否作过尽职调查，整个过程充满疑点。

“为这事向法院申诉一年多都没有结果，房子被占用了。”刘玉梅告诉记者，9月4日上午，向阳区法院方面主动联系自己，由副院长和一名法官作出解释，并承诺在10日内，即9月14日前作出处理。

9月12日，也就有了本文开头的那一幕：法院重新协调一套其他项目同等面积的房。

小区最便宜房源为70平、10万

鹤岗市和平家园小区位于煤建路与水电路口附近，由鑫鹤房地产公司开发。

安居客数据显示，该小区在售二手房均价为2105元/平方米，130平方米户型的房源均价为3077元/平方米。最便宜的房源，70平方米，总价10万元。

根据王某提供的证明材料，记者发现，鑫鹤房地产公司与调换房屋的张某曾存在房屋买卖合同纠纷。

中国裁判文书网显示，张某于2012年4月28日与鑫鹤房地产公司签订商品房买卖合同，购得和平家园2号楼012703号房，建筑面积84.87平方米，4980元平方米，总金额42.27万元。

2019年底，鑫鹤房地产公司与张某的纠纷案以调解方式结案。

在一波调解和换房操作之后，王某以低于市场的价格住进了新家，张某全身而退，房屋的原主人却无房可住，继续还着房贷。

因为棚改房低到几万元一套，小城鹤岗近年来成为网络上的“神奇之地”，吸引了不少逃离大城市的年轻人。9月11日，鹤岗刘女士的买房“奇遇”也迅速成为了网络热点。

让人唏嘘的是，刘女士买房时遇上的是价格“高位”，辛苦还贷10年后，发现房子竟被他人“合法”入住，对方还能出具法律文书。法院则回应，为刘女士协调一套其他项目同等面积的房产。

在这场“奇遇”中，刘女士的权利应如何维护？法院在审查环节应尽哪些义务？9月13日，上海权典律师事务所孟小龙律师接受封面新闻记者专访，作出法律分析与解读。

1

有点离谱！

还贷10年房子被他人“合法”入住

据每日经济新闻报道，鹤岗人刘玉梅，此前一直在台州教书。2011年在鹤岗购置了一套130平方米的房产，位于鹤岗市中心城区的和平家园小区。贷款20万元，分10年还清，总价72万余元。

△和平家园高层的视野极佳

刘玉梅以不低的房价，用10年的时间还清了房贷。当她准备回鹤岗养老，回到这个小区时，不仅发现房价降了，还发现她的房子竟早已不再是她的！从未谋面的陌生人王某一家住进了属于刘女士的房子。更令人震惊的是，王某竟然能出示法院的正规文书。

原来，在刘玉梅离开鹤岗工作的期间，和平家园小区发生了一起房屋买卖合同纠纷。另一名购房者张某，与开发商发生了争端。法院介入，调解双方达成协议，将购房者的房源进行了调换。将坐落在向阳区和平家园2号楼012708室，面积107.29平方米调换到2号楼010507室，面积130平方米，已交付到申请人张某名下，和解协议内容属实。

而2号楼010507室，正是刘玉梅所购的房产。

9月12日，鹤岗市向阳区法院给出了一个初步的方案，

让张玉梅放弃这套还清了房贷的房子，法院将协调提供一套其他项目同等面积的房。

这一决定让刘玉梅感到疑惑和不满：“

这套调解房并没有之前买的那套地段好。”

刘玉梅疑惑的还有，

张某是如何从107.29平方米得到已售出的130平方米房屋的？

据悉，该项目因涉及债务纠纷，至今未能办理产权证，便出现了已售房源被二次交易的“离奇状况”。

9月13日，封面新闻记者致电向阳区人民法院，并未得到此事的回应。

2

市中心“珍稀户型”

价格“高位”时单价近5000元

相较于当地如今的“白菜”房价，刘女士在2011年购房时，单价并不低。当初，刘女士以4888元/平方米购入新房，贷款20万元、分10年还清，房屋总价加利息共计72万元。

鹤岗当地的房产中介钟先生发来的看房视频显示，刘女士所在的2号楼高层视野极佳，可看到远处儿童公园的摩天轮，主卧的窗户可俯瞰鹤岗火车站，客厅和阳台都很宽敞。

△刘女士的2号楼属于高层“珍稀户型”

在当年的项目立意中，和平家园的定位在于“四合院式的高档住宅”，也属于重点学区房。户型从88-171平方米都有，属于市中心的“珍稀户型”。

“十年前，70万一套房，不夸张。”钟先生证实了2011年的“行情”，同时表示现在的“行情”不能同日而语。去年，钟先生介绍的客户最后成交价在20—30万之间。

3

刘女士的权利该如何保障？

后续法律行为可视情况撤销

“对于该事件的处理，目前法院给出的方案是，帮刘女士置换到另外一套同等面积的房子。当然，这是一种解决方案，但肯定需征得刘女士的同意才可以。抛开这个方案，我们可以具体分析一下这个案件中的法律关系。”

上海权典律师事务所律师孟小龙认为，房产是否过户，是问题关键。

如果刘女士购买的这套房子已经办理了过户手续，那么毫无疑问，她确定享有房子的所有权。

这样一来，就会导致后面所有的法律行为，比如执行和解协议、房屋买卖行为等，在法律性质上都是错误的，都应当被撤销。

“但是，如果她购买的这套房子没有办理过户手续，那么根据法律规定，她享有一种权利，即物权期待权。”

孟小龙指出，该物权期待权，区别于物权所有权。根据我国《民法典》的规定，房子的所有权此时仍然属于开发商。但尽管如此，开发商并没有一个法律上的实体权利，即如果此时开发商将该房子用作向债权人偿付债务，或与向债权人履行其他义务，则有违公平、诚实信用的法律原则。因此，作为享有物权期待权的刘女士，此时可以根据执行和解的相关规定，作为利害关系，向执行法院申请确认执行和解协议无效，或申请撤销执行和解协议。

孟小龙还提到，根据新闻报道内容，张某在与开发商签订执行和解并获得该房屋后，又将该房屋以低于市场价卖给了王某，如果最终认定张某和王某之间具有恶意串通的事实，此时买卖合同应当是无效。此时，如果房屋已经登记过户，则可以申请登记机关撤销登记。

△据王某介绍，自己在2019年时从亲戚手里买下这套房屋，并着手进行了装修。王某出示鹤岗市向阳区法院执行局的证明材料

“作为本案中最无辜的刘女士，如果最终无论是开发商，还是法院，给出了让其满意的调解方案，比如置换一个条件均等的房子，或置换房子之外还给予赔偿等，则也是一个比较好的纠纷解决结果。”孟小龙认为。

4

法院应尽到审查义务

查明事实并自我纠错

此前，刘女士自述向法院申诉了一年多都没有结果。鹤岗市向阳区法院在9月4日联系了刘女士，由副院长和一名法官作出解释，承诺在9月14日前作出处理，即重新协调一套其他项目同等面积住房。

对此，孟小龙认为，事件发生后，法院给出了处理方案，尽管初步没有与刘女士达成一致意见，但也说明法院在积极解决此类纠纷。

△2019年底，鑫鹤房地产公司与张某的纠纷案以调解方式结案

“如果该执行和解协议是在执行人员的居中调解下作成，则执行人员应当尽到相应的审查义务。比如，需审查双方执行和解协议中约定的置换房屋的真实权利状态，比如房屋上是否有抵押事实等，目的是确保和解协议不侵犯其他第三人的合法权益。在现实生活中，尽管开发商享有对某些房屋的所有权，但有时房屋已经售卖给买受人，基于此，执行人员更加应当尽到相应的审核义务。”孟小龙表示，在这起案件中，法院内部可以启动自我纠错程序，在查明事实的基础上，将先前作出的执行和解协议进行主动撤销或确认无效。