专家:年轻农民买车比买房划算提前还贷并不明智(13)

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2023-02-07 14:52:23 凤凰网

大家买房贷的款实际上是成本很低，并且期限比较长的一个贷款。如果和央行发行货币的速度相比，这个利率是微不足道的，就算一年5%，但是央行每年发行货币的速度M2是10%，实际上你是占了银行便宜的。还30年，你虽然还的量比原来贷的款多一倍，但实际上货币贬值是贬值1倍吗？你想想10年前的猪肉多少钱一斤？10块一斤，那现在多少？现在30块，最高的时候50块。可以说货币贬值的速度大概是每年10%左右，和M2相当，但是银行按揭利率也就是5%左右，有的才4%。所以我不建议大家提前还贷。提前还贷之后再想从银行贷出来是比较困难的。

12、倪鹏飞：一些中心区的房价不是由当地居民的收入而是由全球富人决定的

凤凰网财经《封面直播》：倪总，您怎么看未来一线城市和二、三线城市房价的发展？

倪鹏飞：刚才杨总说的，有些我是比较赞同的。总体上来说，也是分两个方面，一方面就是分化。分化就是一些区域可能会有上涨的趋势，或者上涨的可能，但是总体过快上涨的区位越来越小。现在的分化不仅是说一、二线和三、四线的分化，不仅是城市、县里面的分化，城市不同的项目也有很大的分化。整体上，分化过程中，持续变好的，或者投资价值比较好的项目是越来越少了，也是说要想投资的话，那绝对是要高度谨慎。

第二、总体上，即使是一二线城市，按照房价收入比来判断，房价要有一个下行或者是逐步下降的趋势。前期的房价过高，房价收入比涨到20甚至40水平，显然是不可持续的，最近有一个重大的调整，这个调整一个方面是说价格直接地下降，另外就是房价的涨幅没有收入的涨幅高，慢慢的就恢复到，向合理的房价收入比迈进。

总体房价收入比下降的理由是，大都市区的建设，尤其是周边交通网络化，以及公共服务，包括优质公共服务向都市圈、城市群的布局，都有可能向城市周边增加的房地产，稀释中心城市过高的房价。

综合起来，一二线城市大部分区域有明显的上涨，已经不太现实了，总体上要逐渐恢复到房价收入比合理的水平。对一些中心区CBD，核心区，它们的房价不是由当地的，或者咱们一二线城市平均的房价收入比、居民收入决定的，它是基于全球房价的一个市场比较（产生的）。（这些区域）能买得起房子的也是全球人，就是高端的人群，相对于他们高端人群（房价）也是处在合理的水平。但是这些区域相对来说越来越少，我的判断是这样。

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(责任编辑：周晶晶 CN032)

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