公建比例和自持年限仅是该地块要求之一。

据了解，该项目以刚需为导向，居住建筑规模90平方米以下住房面积所占比重需达到70%，且该地块中商品住房销售均价不得超过54197元/平方米,最高销售单价不得超过56907元/平方米。

张大伟向记者表示，目前北京住宅土地溢价率较低，且有关个人购商住房及写字楼的调控政策从严，所以少有开发商拿商住地。

他进一步分析称，就该地块土地属性而言，一般来说，70%的公建中大部分将用于写字楼等商办用途，小部分用于社区配套。

“如果商业部分不能消化，那么，这个土地价格谈不上便宜。”张大伟认为。

为何是华润和小米

联合拿地在房地产领域十分常见，但地产公司跨界与互联网公司联合拿地却很少见。

张大伟指出，联合体拿地的比例已从2016年的40%升至目前的80%，但在互联网公司纷纷试水地产界的动作下，此番小米的加入让市场浮想联翩。

华润此次收入囊中的昌平区地块与其拥有的清河五彩城项目相距仅10余公里。

从华润中期报来看，清河五彩城商业中心和写字楼上半年平均出租率分别为98.8%、100%。该片区良好的出租率或是华润此次出手的原因之一，而稳定租金产生的现金流也可一定程度上缓解重资产运营模式带来的资金沉淀问题。

在张大伟看来，这不仅是一次地产公司与互联网公司的跨界合作，也是首次买者和卖者的合作拿地。

张大伟认为，小米此次是作为商服地块的主要使用者，直接从土地开发阶段介入，有利于降低其未来购买商服项目的成本，同时减轻华润的资金及其在商服部分的库存压力。

“各取所需、深入合作”是市场对本次联手的最大猜想。

值得注意的是，华润早在其年报中透露将探索商业互联网生态体系，旗下万象城的线上消费服务平台“一点万象pro App”也于2017年上线。