在宁夏回族自治区银川市，同一区域的楼盘，就因为有的楼盘划在一些名校招生范围内，房价比周围楼盘每平方米高出1000元至2000元。所以，一些房地产开发公司竞相围绕名校、学区房做文章。
近日，银川市两家房地产公司因为附近的名校招生范围调整，开发的楼盘不再划在名校招生范围内，使得当初冲着买学区房的业主自发维权。业主认为，开发商在前期宣传中使用“名校学区房”等广告语涉嫌虚假宣传，误导了购房者；房地产开发商认为，楼盘没有划进名校的招生范围是政府行为，不是开发商能左右的，将责任推给当地政府。3月17日，《法制日报》记者就此采访了银川市教育局、市场监督管理局。
一则公告粉碎“学区房梦”
3月12日，银川阅海壹号院小区贴出的一则公告，让已购房业主的心凉了一大半。公告上写道：“关于今年适龄儿童入学问题及户口落户事宜，经银川海茂房地产有限公司多次与相关部门沟通，确定由业主持购房合同、户口本、购房发票等前往丰登派出所落户，落户后凡购房合同与落户丰登派出所户口证明的业主孩子可在2017年就近根据片区入学，后续就小孩入学事宜我公司将持续跟进全力配合。”
许多业主质疑，一旦户口落户到银川市金凤区丰登派出所，那么孩子入学有可能被划到丰登小学或中学，这与开发商前期宣传的楼盘属于阅海小学、阅海中学的划片区大相径庭。
记者从业主提供的照片和楼盘纸质宣传材料上看到，售楼中心的大厅墙上挂着“阅海小学、中学，优质教育”字样的宣传条幅，宣传材料上写着学区是阅海小学和阅海中学的广告语。
无独有偶，购买了位于金凤区尹家渠北街和大连路交汇处的世贸悦海小区的业主，最近也被通知到丰登派出所办理户口，一些业主去金凤区教育局咨询才得知，小区不属于阅海小学招生范围，而银川九中阅海分校的招生范围也明确是户籍要在上海西路派出所的。
一名业主告诉记者：“当初在售楼部，接待我的销售人员反复强调，这个小区是城市新中心，学区是阅海小学和银川九中分校。而且，在楼盘展示区醒目位置，标注了银川市第一幼儿园、银川九中阅海分校、阅海小学的位置，很容易让人误解。所以去年年底，才以每平方米6000多元的价格购买了一套世贸悦海小区的房屋。”
这名业主说，他现在想退房，被告知要支付约7万多元的违约金。
楼盘“傍名校”并非个例
近日，记者来到世贸悦海小区售楼部。一名销售人员告诉记者，该楼盘属于期房，暂时落不了户，也谈不上分到哪个学区，属于哪个派出所也不能确定。针对业主投诉该公司借学区房名义销售房屋一事，世贸悦海售楼部相关负责人告诉记者，售楼部没有在销售过程中以学区房的名义进行宣传。然而，记者从世茂悦海微信平台发布的信息上看到如下广告语：“不得不强调的是，世茂悦海已经确定为九中和阅海小学的学区房”“名校环伺”。
这已不是银川市发生的第一次因学区调整而令开发商被动的事件。2016年6月，银川市对兴庆区招生片区做了调整，位于天平街的兴庆府大院六期的被划分至兴庆区回民二校北塔校区，从而引起了业主信访。不久后，银川市兴庆区人民政府下发《关于调整兴庆区回民二小招生片区的通知》，重新调整了兴庆区回民二小招生片区范围。与此前公布的学片相比，贺兰山东路以南、泰和路以北、凤凰北街以东、天平街以西的区域和兴庆府大院六期被调整到观湖校区招生片区。
针对这一调整，兴庆区教育局相关负责人表示，学片划分遵循了“大稳定，小调整”的原则，是依据片区适龄儿童入学人数和学校学位容纳量进行划分的。该负责人提醒家长，要理性选购住房，不要轻信开发商所谓“学区房”的营销噱头。
3月17日，记者就楼盘傍名校的行为采访了银川市教育局相关负责人，他告诉记者，鉴于近年来银川城区范围不断扩大，人口数量不断增加，新建楼盘不断增多，每年银川市会对辖区的适龄儿童进行摸底调查，学校划片也会随着适龄儿童的数量做相应的调整。个别楼盘以“学区”为承诺，鼓动购房者买房。事实上，学区究竟属于哪里，楼盘自己说了不算，教育局发布的相关公告才是百姓了解学区划分最可靠的依据。
监管部门很难主动作为
根据国家工商行政管理总局《房地产广告发布规定》第三条，“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者”；十二条还规定“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明”。如果房企不能确定自己的住宅项目是否属于某个学区，就不能贸然宣传有关学区的内容。
阅海壹号院等小区以阅海小学、阅海中学为宣传噱头，让该楼盘赢得大量购房者的行为是否违反广告法？就此问题，记者采访了银川市市场监督管理局，该局相关负责人告诉记者，对于市民的相关投诉，该局已立案调查，目前正在调查取证阶段。同时，这位负责人也表示，市场监管局对户外广告有监管的责任，而对房地产商内部发行的彩页，或在室内打出的广告条幅则不在监管之列，对于开发商这种打“擦边球”式的宣传，市场监管局很难主动作为。所以，近几年来，该局没有收到消费者投诉房地产开发商涉嫌虚假宣传的案例。
银川律师郭航宇在接受记者采访时表示，在房地产销售中，广告和宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，但很多广告中所宣传的条件并不写入合同中，但是往往像配套名校等条件在很大程度上影响到房屋的价格和购房者的购房倾向。虚假宣传致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。若配套学校的实际情况如购房者所说，那开发商确实存在欺诈行为，业主也完全有权利请求法院撤销合同。
□法制日报记者申东
