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收回出租房屋时哪些是自然损耗如何恢复原状

2026-08-05 14:52:15 来源：法治日报 A+A-

房东将房屋出租18年，收房时发现承租人将三室改为四室、更改墙面颜色，屋内多处墙面霉变，灶台、木地板等均出现不同程度破损。双方就房屋是否需要“恢复原状”争执不休，房东将承租人诉至法院。2026年5月，上海市长宁区人民法院披露了一起房屋租赁合同纠纷案，厘清了自然损耗与人为损坏之间的责任边界，明确了长期租赁房屋的返还判定标准。

2006年6月，房东刘女士与承租人张先生签订房屋租赁合同，租期为一年，房屋保证金11600元。合同约定，承租人应按交接时的房屋现状使用房屋，重新装修或变更原有设施须征得出租人同意；租赁期满后，要将房屋恢复原状。

入住后，张先生将房屋的白墙刷成黄色，并将房屋从三室结构改造为四室。一年期满后，双方未再签订书面合同，张先生继续居住，刘女士照常收取租金，租金每年口头协商上调，其他合同条款延续，直至2024年7月张先生交房。

交接时，刘女士发现，除了三室被改为四室、白墙被刷成黄色之外，房屋还存在多处霉变，灶台、木地板等亦受损严重。刘女士要求张先生将房屋“恢复原状”，双方协商未果，刘女士便将张先生诉至法院，索赔房屋修复费14万余元、房屋空置损失10万余元，并要求张先生支付逾期付租违约金5000元。

张先生辩称，自己改造房屋经过刘女士许可，墙体发霉系外墙渗水所致，与其无关；除一间卧室地板系办公椅滑轮磨损外，其余损坏均属自然损耗，不同意“恢复原状”。若法院认为其负有恢复义务，可通过赔付修复费用的方式履行，由原告自行修复。此外，张先生提出，空置损失源于市场行情及房东自身原因，并提起反诉，要求刘女士退还房屋保证金。

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