在诸多的城市房价样本中，西安范本提供了很有趣的借鉴。
这个城市，常住人口870万左右，城市GDP超过5800亿元，高校数量全国第3-4位，医疗、城市基础配套稳居西北五省龙头，但在中国房地产的黄金十年，住宅均价仅仅实现2倍增速；这个城市，号称世界历史名城，加冕国家区域中心，追梦国际化第三城，但在省会房价纷纷一飞破万时，依然艰难地处理库存。
这是最好的城市，房价良心，百姓乐活，堪称嘈杂世界的一股清流；这是最坏的城市，资本淡寡，投资焦荒，经济土脸灰头。
5套房难换北京一个家
赵娜，女，50岁，西安城土著，最坚定的房产投资者，名下商铺3套、住宅7套。
“这两套房子卖了快一年了，鲜少有人问津。没办法，只能先装了。”11月10日，尽管天气已经慢慢变冷，并不适合装修，但赵娜还是坚持开工，“简单装一下，明年实在不行，租出去。”
这两套“砸在”赵娜手里的物业，位于西安市曲江新区中轴线雁塔南路，是西安著名的富人区。3年前，赵娜用拆迁款一口气在同一个小区全款买下两套住宅，一户86平方米，一户141平方米。
“姐，您真有眼光，咱这小区地段好、户型好，又紧挨CCBD(中央文化商务区)，您就坐等升值吧。”彼时，置业顾问说得天花乱坠，赵娜也听得心花怒放。
她回忆说，拿到购房合同那天，特地和爱人出去吃了顿大餐，庆祝他们又多了两套房。
“买房让我踏实，让我有安全感。”赵娜的“任性”是所有这个时代中国人的缩影，“房子，不仅是房子，更是财富、身份、甚至社会地位的象征。”而她，也自认深谙投资之道——早买，多买，买好地段。
不过，她没想到，2014年、2015年、2016年，在全国几乎所有省会城市楼市都经历了“对号式”的走势后，西安楼市依然低迷。她也没想到，“好地段”曲江的房价竟然越来越低，自己亏了本。
“简直不可思议。”赵娜说的窝火，“2013年10月份我买那会，每平方米7400元，等到2015年12月交房时，每平方米只值6100元，2016年国庆节后好了点，市场价格大概在6500元左右。但中介讲税费、更名费需要买家承担。挂出去快一年了，仅有的几个买家去小区一看，都没了下文。”
赵娜解释说，儿子去年刚刚大学毕业，在北京拥有稳定的工作，与女朋友感情也稳定，马上准备结婚生子。“活到我这个岁数还有啥，不就是孩子嘛。北京房价一天一个价，现在我们卖掉手里的5套房才能勉强为儿子在北京安个家。”
但很显然，并没有人愿意接盘。“从前我觉得自己还算成功，但这次真是相当受挫。房子卖了这么久也没卖出去，北京房价再涨是一说，主要太耽误孩子的婚姻大事。”赵娜一脸着急。
“我们小区14号楼、15号楼交房一年了。你看，楼前面依然吊塔耸立，尘土飞扬。本该一年前到位的基础设施、公共绿化到现在还是个‘半吊子’。卖得出去才怪。”赵娜的邻居王欣吐槽，“这两年曲江二期大量新楼开盘，市场消化不了，价格自然下跌。房卖不出去，建筑进度就慢，配套设施也不可能跟上。”
王欣是和赵娜同一小区的一期3号楼的老业主，陕西临潼人，中文系出身。他是有“曲江情结”的西安年轻人代表，大学四年见证了曲江的变美、变富。他说，那时候，做梦都想住曲江；那时候，看着“大唐芙蓉园”就觉得盛世繁华。
他的买房故事，用一句流行的话，“说出来都是泪”。
2010年，刚刚大学毕业的王欣踩遍了曲江所有楼盘，终于在雁塔南路上找到了“颜值”理想的房源，“当时，看到小区和周边环境就‘拔不动腿’。”彼时，西安城新房均价6000元/平方米左右，王欣看重的楼盘8500元/平方米-1.2万元/平方米，“出于经济压力考虑，楼层户型都选了中档，成交价每平方米9500元，父母出的首付，我每个月还贷4000多元。”
然而很快，王欣就开始清醒，爱上一个爱不起的房子，有多痛苦，“刚上班那年我每个月月薪只有3000元，不够还房贷，只能周末出去各种兼职。那时候，不敢见人，不敢告诉父母。为了省钱，很长一段时间天天吃泡面，吃的面黄肌瘦，有一次还晕倒在公司。后来工资上涨，才勉强维持住正常的生活。现在，日常吃喝是没有问题，但也不敢乱买东西，不敢旅游，同学、同事聚会更是很少参加。”
“实话讲，当初想住曲江的美好已经被捉襟见肘的穷困盘剥的体无完肤。可能，我这种穷人不配住曲江吧。”王欣说的落寞。
同时，他也不敢想，自己用泡面和青春坚守的“家”现在市场价格只有7500元/平方米，并不比别人“高大上”多少。
陕北煤老板折翼豪宅滞销
讨论曲江，就永远绕不开陕北人。
从陕北榆林一路向北，到神木、店塔和大柳塔，再跨过乌兰木伦河到内蒙古上湾、到鄂尔多斯市，这条200多公里长的狭长地带被誉为中国的“能源走廊”。这里，每平方公里的土地之下蕴藏着高达10亿元的巨额财富。其中，鄂尔多斯，被称作“大漠上的迪拜”；而榆林，则被冠以“中国科威特”。
与邻居鄂尔多斯不同，榆林人喜欢在省城西安和榆林两地买房，即使有点积蓄的普通家庭，也都倾向于在西安买一套房子。陕北由于气候条件恶劣，临近沙漠地带，降雨稀少，历来就有不少人迁居土地肥沃的关中。此外，虽然煤炭给榆林带来了大量财富，经济总量一度逼近西安，但其软实力与西安仍有很大差距，尤其是在医疗、教育等方面差距明显。很多榆林人子女在西安上学，毕业在西安工作，最终也就定居西安。
曾经，榆林上亿的富豪很多。当地人经常给你举各种例子，炫耀他们的“富”。比如，在榆林市的神木县，身家上亿的富豪如果一个挨一个地站在一起，能站满整个县政府附近的广场；比如有的煤老板在东南亚赌钱，一次能输几千万；比如一个煤老板去西安买房，另一个煤老板在电话里通知“顺便给我捎上一柱柱”(所谓的“一柱柱”，也就是一个单元)。
“正是这种财大气粗，让西安普通住宅售价在6000元上下时，曲江高端住宅价格突破了2万元。”房地产中介唐果坦言，曲江的高端住宅最开始就是以财富阶层中央住区的身份出现，2011年以前，全靠陕北人撑着，很多项目不光是去陕北拓客，更努力从自身定位、建筑风格上向客户靠拢。
“有一次，一位陕北客户拖着两个麻袋进来，说要买房，打开绳子，里面全是整捆整捆的百元钞票。”对于陕北人的“壕”，唐果印象深刻，“他们开口就要最贵的，装修全贴大理石，吊顶就要石膏穹顶、罗马柱，怎么气派怎么来。”而坊间也有流传，在西安，不止是售楼部，商场服务员听到陕北口音都会热情地连呼“老板”。
这些“老板”因煤暴富，但普遍文化偏低，缺乏更好的理财手段，大部分只会炒房子、炒黄金。张黎是陕北某“煤老板”的远方亲戚。他讲述，2012年年初，这位“老板”表舅一次性付款买下两套别墅，付完了钱办好了手续，还是意犹未尽，想起刚从银行取的钱还在车里，于是又开车到另一小区，再次买下两套房子。
“曲江几乎每个小区都可以听到陕北话，有的小区官方语言就是陕北话。我表舅住的小区，大概有一百来户都是陕北人。他们买房爱扎堆，都是亲戚介绍亲戚、朋友推荐朋友。来自延安、榆林两地挂着‘陕K’‘陕J’牌照的车辆，进进出出，早就是很多小区一景。”张黎补充。
这也和媒体对西安楼市置业结构的评价相符。2010年，有报纸在谈到西安楼市时说，“陕北人带来的大量资本，直接推高了曲江房价，而后出于示范效应其他片区跟涨。”
实际上，在煤炭“黄金十年”里，不仅房地产，榆林市依靠煤炭经济已经成长为陕西省内仅次于省会城市西安的第二大经济体，超过咸阳、宝鸡、渭南等关中城市，成为驱动陕西经济“弯道超车”的一个重要引擎。
可随着煤炭不景气，这种“牛气”在2012年轰然倒塌。“能源经济破灭，陕北富豪和中产财富缩水，无力持续购房。而泡沫期的陕北投资客、本地能源客户一旦退出，市场剩下的客户就是中低收入客群。这些人群无力承担之前炒起来的高房价，楼市只能被迫回落。而有的在前几年就入市的豪宅，并没有适时研究客户需求的变化，所以造成了滞销。”从业十年，唐果的观点是，“西安市场刚需化面貌日益突出，做得好没用，客户还是买不起。改善客户普遍中年，相对比较挑剔，所以市场迟迟难以激活。”
而自称早“售罄”的曲江南湖别墅项目，在2016年，也丝毫不见入住或装修的痕迹。
易道顾问机构测算，截至2016年7月，西安别墅存量面积为112万平方米，按照近一年的月均销售速度，消化周期达到30个月；再算上洋房、大平层，全部豪宅存量为427万平方米，消化周期更是达48个月，远高于普通住宅市场22个月的消化周期。这意味着，粗略来看，西安豪宅消化周期目前还有33个月。
“好邻居”郑州成新金主？
“同样是省会，南京、济南千人疯抢，合肥、郑州房价‘上天’，为什么西安这么弱？”在西安上学、工作近10年的孙晴十分不解。
她是西安高新区一家大众汽车4s店的业务员，单身，容貌姣好，业务能力强。在4s店生意最好时，很轻松就月入过万。但也和很多“会挣钱”的女子一样，孙晴极会花钱，每个月用来买衣服、化妆、人际交往的花销近万。所以，尽管看似风光，但孙晴的实际存款并不多。
2013年，孙晴被一则“单身时有了栖身之所，恋爱时多了待嫁资本，结婚后添了安全感”的广告启发，用身上仅有的20万存款在长安区大学城买了属于自己的小窝。其时，楼价为7800元/平方米，月供3500元/平方米。2015年交房后，注重生活细节的孙晴又拿出20万，做了不错的装修。
但新房子还没住多久，孙晴就被派往北郊另一家4s店工作，“长安区离北郊太远了，上班不方便，只能在北郊租房住。”
2016年，4s店生意大不如前，孙晴收入锐减，为了减轻房租房贷压力，只好暂时把新房租出去补贴房贷。但问题来了——由于是新小区，入住率不高，周边又都是穷学生，房子迟迟租不出去。这让一向淡定的孙晴十分苦恼，“说好的‘郑州炒房团’呢？”
关于“郑州炒房团”，事情是这样的。
9月19日，央视援引国家统计局发布的最新数据报道称，8月份，在全国70个大中城市新建商品住宅价格、二手房交易价格的环比增幅“PK”中，郑州获得“双料冠军”领跑全国，其中，新房均价首次破万，达到10852元/平方米。而当月，西安新房销售均价仅为6587元/平方米，与1月份的均价6406元/平方米相比，前8个月仅上涨181元，上涨幅度2.83%。并且，房价排到百城中的第60位，低于同在西北地区的乌鲁木齐和兰州。有媒体评论，郑州的房价暴涨、楼市火热反衬出西安楼市“凄凄惨惨戚戚”的窘境。
然而市场从来都是充满笑点。9月底，网络上开始疯传，中秋节期间，西安很多售楼部大批河南客户现身，城东某知名楼盘被“郑州炒房团”扫货式买空。之后，媒体大量跟踪报道，让这一事件愈演愈烈。而西安，也因为房价“太低”，成为2016年楼市最特别的“网红”。
对此，在西安生活多年的郑州人宋郡相当唏嘘，“西安作为教育大省，坐拥3个985，7个211。我们河南人早在几年前陕西落户政策开放时就陆续来西安买房，不为地段，不为价格，只为让孩子上个好大学变得不再那么‘难’。那会，西安比郑州吸引力强得多。”他记得，四、五年前，媒体经常报道“郑州开发商来西安考察学习”，原因是当时的“西安云集了众多全国大牌开发商、动辄数千亩大盘”，“没想到，几年光景，就已‘河东河西’。现在，刺激西安楼市的金主竟然变成‘郑州’，你说讽刺不讽刺？”
宋郡今年55岁，来西安超过20年。几年前，为了方便照顾孙子，他在儿子小区附近购置了一套两居室，总面积95，每平方米6100元。对这套房子，他印象不是特别深，因为“选择余地不大”。但儿子在高新区买学区房的事却让他有一肚子话说。
“和我们河南不同，陕西人对教育要求很高，且在这方面投资很大。但西安作为省会城市相当‘奇葩’，政府只盖房不盖学校，公办小学相当稀缺，市场上大量顶着‘交大X附小’‘西工大X附小’等‘名校’招牌的私立学校横行。和高校有合作的开发商建一个楼盘，就在小区内挂一个‘X附中X分校’的‘学位房’牌子，吸引人购房。实际上非常不正规，天价学费不说，入学名额根本得不到保证。稍不注意就会上套。”他粗略计算，一年来去高新100多次，看遍了所有有上学可能性的新房、二手房。
“有一家楼盘，我们去看了五六次，置业顾问明确表示有‘学位’，可以上高新二小，最后一次扬言只给我们‘5分钟’考虑。那段时间，恰巧‘郑州炒房团’的消息闹得沸沸扬扬，儿子很担心房价上涨，当时就想付款。我摁了好几次才摁住。后来，我们托人打听才知道，那个小区一期的业主孩子根本没学上，物业要求每家交1万元赞助费帮助联系其他学校。”宋郡感慨，“西安城有名的高新一小、二小、三小、四小都是私立，学区房在这里就是一个传说。”
不过，他也坦言，整体来看，西安房价确实良心，“20年前，1平方米约等于1400碗凉皮；今天，1平方米依然约等于1400碗凉皮。”
值得注意的是，12月5日，位于西安东二环陕建机厂的137.42亩净地被融创集团以18.5亿元的价格拍得，史称“地王”。
