辛杰说，随着2018年商业物业陆续开业，“十三五”规划期内预计为深圳地铁集团带来超过10亿元的经营收入，“十四五”规划期将会带来年均15亿元以上的商业经营收入。持有、运营商业物业，将成为支撑深圳地铁集团的可持续发展的重要手段。
为此，深圳地铁集团于2016年11月成立深圳市地铁商业管理有限公司，致力于实现深圳地铁上盖持有物业的集约化、专业化、市场化管理。同时，深圳地铁集团还将积极探索资产证券化模式，实现物业经营平台逐步转变为资产经营平台。
“我们要打造新型的轨道交通可持续发展模式，要践行‘轨道+’理念，不仅仅是轨道+地产，还要延伸到商业、酒店、文旅、产业园区等。”辛杰说。
土地作价出资提高地铁融资能力
2012年，经国家发改委批准，深圳市政府进行土地资源改革，采取国有土地使用权作价出资方式，搭建轨道交通投融资平台。
目前，深圳地铁集团“地铁+物业”的12个项目中，用地方式包括招拍挂和作价出资两种。其中，8个地块为土地作价出资；4个地块采取招拍挂方式取得。
2008年，深圳地铁集团通过招拍挂方式取得首个轨道交通上盖物业土地开发权，深圳市政府以注册资本金形式将地铁集团按规定上缴的地价进行返还，地价收入和开发所得利润专款用于轨道交通建设的项目资本金和运营补亏。2013年5月，土地作价出资政策出台后，深圳市政府将轨道交通上盖物业土地作价为轨道交通项目资本金直接注入地铁集团，作为政府投入轨道交通工程建设资金。
两种模式实际上都是把地价收入给了深圳地铁集团，但对企业而言，却有很大区别。
张建华说：“土地作价出资，直接增加了企业的资产，提高了地铁融资的能力，有利组织银团贷款。银团贷款在地铁建设期是不用还贷的，运营后才需还本付息。”而采取招拍挂模式，需要先有地才能进行土地出让，即需要地铁建设单位先建好停车场、维修基地等地铁设施，并搭建好9米高的大盖平台后，才能进行招拍挂程序。这就使得地铁建设和上盖物业土地出让存在三到五年的时间差。
辛杰说，“轨道+物业”要实现轨道交通由单纯交通服务向支撑城市发展的转变。“建地铁就是建城市”，通过轨道交通上盖物业开发，提升轨道交通站场周边土地的价值和品质，促进区域联系和产业升级。
