如果购房人的诉讼请求是交付房屋,在执行环节可能更有利。最高人民法院给上海高院的答复(法释〔2002〕16号)明确:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”北京观韬中茂律师事务所合伙人朱建岳律师分析,按照此批复意见,在出现消费者、施工承包人、抵押权人以及其他债权人就在建工程行使权利的时候,只要消费者支付了商品房的全部或者大部分款项后,消费者的权利排序是第一位的。虽然,最高院的批复针对的问题与本案有点差异,但是精神是可以领会的:本案的购房人只要支付了全部和大部分的房款,未来在在建工程的财产处置上,应当优先于承包人(主张优先受偿权的)、抵押权人和其他债权人。
记者在网上查到,最高院另一起判例曾判决:开发商进入破产后,尚未交付消费者(已经支付全款)的房屋不能纳入破产财产,开发商(破产管理人)有义务协助消费者办理过户手续。
法院应否移送公安
在购房人没有主张被告存在刑事犯罪行为的情况下,如果法院在审判中发现“一房二卖”的案件非常集中,是否有义务移送公安机关?
“答案是肯定的。”黄明儒教授说。根据刑事诉讼法第108条的规定,任何单位和个人发现有犯罪事实或者犯罪嫌疑人,有权利也有义务向公安机关、人民检察院或者人民法院报案或者举报。作为司法裁判机关的法院,在审判中发现开发商“一房二卖”的现象非常集中,当然有义务将这些案件线索移送公安机关。因为从法院的专业知识能力看,这种现象涉嫌刑事犯罪的可能性非常之高。
谢挺律师说,根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第10条与第11条,人民法院在审理经济纠纷案件中,发现经济犯罪嫌疑线索、材料的,应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关。
