楼市调控步伐难以动摇 今年“金九银十”成色不足

从去年9月30日北京率先出台房地产收紧政策以来，超百城发布200余次楼市调控政策。从“五限令”到“购租并举”，需求侧与供给侧楼市调控“组合拳”朝着“房住不炒”的目标共同发力。

资料图：楼市。孙睿 摄

调控一周年之际，今年“金九银十”成色几何？记者探访多城楼市发现，在楼市调控持续加码的背景下，热点城市楼市进一步降温，平抑房价预期基本实现。业内人士认为，短期内楼市调控难以动摇，长效机制亟待跟进。

热点城市楼市明显“遇冷”

记者近期走访多地楼市发现，相比去年同期楼市的火爆，今年“金九银十”成色不足。热点城市楼市成交明显“遇冷”。

在上海，不少开发商“十一”期间积极蓄客，为11月、12月开盘做准备。“今年9至10月份旺季不旺，楼市行情萧条，很多人都等着降价。”闵行区某楼盘的置业顾问说，“不少顾客只是顺路来看看，下单的不多。”

在北京，记者来到位于房山长阳镇的一个楼盘，这里有200套住宅即将入市。“项目交通方便，以小户型为主，适合刚需人群。本以为会很抢手，但现在关注的人太少了。”一位销售顾问说，节前就开始推广宣传了，但现在有购买意向的还不到200人。

二手房市场也十分冷清。在北京清河附近的一家知名中介门店，经纪人郭先生假期依然十分“忙碌”。但与往年“金九银十”忙着带客户看房不同，今年他是忙着给潜在客户打电话推荐房源。小郭说，“现在来看房的客户基本都是刚需自住，也有少数投资者电话咨询，但看到房价处于下行通道，都想看一看再说。”

记者在上海走访发现，几家大型房产中介门店几乎无人问津。多家二手房中介负责人告诉记者，由于交易清淡，不少房主的挂牌意愿不高，挂牌量价一路下滑。但就挂出的房源来看，房主降价动力增强，买家议价幅度在3%至5%。

“目前是成交量走低，价格也在慢慢下行。相比于今年年初，不同项目降幅在5%到10%之间。”北京一位房产经纪人小孙说。

国家统计局最新发布的70大中城市房价变化情况显示，9月份，从环比看，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格连续两个月全面止涨。事实上，一二线城市房价拐点出现在8月份，15个热点城市新房环比价格出现了最近3年来的首次全面停涨，北上广更是全面下跌。

同比方面，各线城市房价下降的趋势更为明显。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落，二手住宅价格同比涨幅连续8个月回落；三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前70城房价明显回落，说明新一轮调控一年多来，各地楼市调控政策的有效性，实质性地狙击了热点城市的投资投机需求。

根据克而瑞研究中心监测，今年“金九银十”成色不足，全国商品住宅成交量与去年同期相比回落40%。严跃进分析称，今年以来，全国商品住宅销售累计同比增幅按平均每月下滑两个百分点的走势收窄。此数据说明房地产市场在不断降温。

“不断增加的信贷成本让购买者的出手意愿有所下降。住房销售增速开始回落或是购买力衰竭的信号。随着更多城市加入调控队伍，全国房地产整体销售将持续面临压力。”中原地产首席分析师张大伟更是判断，在“金九银十”落空之后，楼市将直接“入冬”。

平抑房价预期基本实现

一年前，北京率先出台房地产收紧政策，提高首套房和二套房的首付比例，开启楼市调控大幕。此后，上海、广州、深圳等一二线热点城市及时跟进，密集出台限购限贷政策。

回顾一年来我国房地产调控政策“轨迹”，既有“提首付”、限购、限贷、限价、限商、限售等需求侧调控措施不断升级加码，又有全方位构建“购租并举”住房体系的供给侧调控“硬招”——持续严格的调控对投机炒作“动真格”，全面强化房地产市场“居住属性”。

持续稳定的调控政策逼退房市“高温”，理性市场之下，投机炒房客运作空间被最大限度积压，而购房刚需族则多了几分从容和淡定。

记者走访多个一二线热点城市二手房市场发现，当前放盘量、成交量已大幅减少，成交周期刷新历史最高水平，延长到了两个月。力度空前的行政调控使得买卖双方预期扭转，市场观望情绪明显，购房更加慎重。

以北京为例，中原地产研究中心统计数据显示，“930”调控后一年里，北京楼市成交全面萎缩，二手房和新建住宅签约195590套，同比跌幅达38.9%。

“调控一年来，市场总体表现符合调控预期。”中国房地产协会副会长苗乐如说，一二线热点城市房价过快上涨的态势得到控制；因城施策下，三四线城市房地产去库存成效明显，市场较为活跃；今年上半年投资、新开工、土地购置、销售额等各项指标表现较好，虽然在8月开始出现下降苗头，但市场整体平稳有利于为长效机制的进一步出台赢得时机。

市场回归平稳，并非一役之功。苗乐如说，与以前相比，这一年来的房地产调控不是简单的一刀切，也不是简单的房价控制，而是在精准调控的前提下，通过大力推进租售并举、租售同权，增加保障性住房供应，出台土地供应规划等方面努力调整供应结构，较好地引导了社会预期。

长效机制需继续跟进

今年10月，房地产政策面持续收紧。宁波限购政策升级，重庆、南昌、石家庄、西安、南宁、长沙和贵阳等二三线城市加入“限售”大军，成为楼市调控绝不放松的最新政策“注脚”。

以“金九银十平淡开场，行业如何面对市场调整”为主题的易居论坛近日在上海召开。与会专家普遍认为，10月以来的一系列调控政策进一步体现了调控的严厉性和持续性。

易居营销集团上海副总经理陈广颖表示，市场降温和首付政策、按揭贷款政策等调整密切相关，如从贷款政策方面看，当前管控比较严厉，各类钻政策漏洞的现象较少，充分体现了房地产金融市场秩序的规范。这一系列政策导致交易量下降。从后续房地产销售市场来看，至少在明年下半年前，高端楼盘的预售证发放政策将不会放松。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，2018年将是楼市的“寻底”年。

中骏置业研究总监赵建伟表示，多数房企当前对市场的判断是一致的，即明年政策不会放开，楼市会继续下行，对于房企来说，现在应该积极出货，回笼资金。

受访专家普遍表示，为了稳定市场、稳定民心，在楼市疯狂上涨的阶段，及时在需求侧“踩刹车”非常必要。但需求侧调控等短期手段也容易对市场供求关系产生负面影响，因此，及时出台长效机制，并将长效机制落到实处，将是维护楼市长期稳定健康发展的决胜之举。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立并落实房地产长效机制，可以应对各种市场波动，保护正常住房消费，对投机需求做到精准打击。但也要注意到，长效机制的建立是一个过程，将重构资产价格体系，因此，改革中要防止冒进。

苗乐如说，“挖潜”是长期而深层的解决之道。努力挖掘行政区的潜力，与周边城市协同发展，通过发展城市群达到增加长期供给、平衡房价的作用。促进人口和地区资源的合理分布与流动是形成房地产市场有序发展的远期策略。

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