从时间上来说，十八届三中全会对改革有总体布局，若兑现改革承诺，至少在2020年房地产税的框架应该初步形成，并在全国一些重要的区域和城市开征。全国全面开征可能还需要一个过程。
事实上，2013年之前是最佳时机，因为住房相对比较短缺，房价一直在上涨，征收房地产税比较合适。现在房价已经出现新的变化了，特别是三、四线城市，征收房地产税的最佳时机也许错过，但是对于一、二线城市来说，房价还在上涨，开征房地产税仍是最佳时机，对抑制投资也比较有效。
我们一直建议：先在上涨过快的城市开征房地产税，再向全国推行。初步建立之时，征税起点可以高一些、税率低一些，门槛宽一些，像其他国家一样，通过一段时间将房地产税制度完整地建立起来。
NBD：有观点认为，房地产税对调控房地产作用不大，房地产税出台面临难题，您怎么认为？
倪鹏飞：房地产税对宏观调控能不能起作用，我认为重庆的这次尝试是一个很好的观察。从实施效果来看，对“三无人员”的二套房开始征收房地产税变为对一套房征收，作为阻击炒楼的重要措施，很快起到了稳定重庆楼市的作用，尽管重庆房地产税税率不高。
一些研究机构的研究结果显示：上海、重庆两个城市的实践表明，房地产税对抑制房地产投资是有效果的，只是由于征收的范围和程度非常有限，综合效果还不够显著。
下一步，我认为深圳应该是房地产税扩大试点的理想城市。深圳是改革开放的排头兵，许多创新制度都是在深圳先行先试的。深圳目前的市场化程度比较高，应该更多地用经济而不是行政手段解决市场问题。内地房地产模式最初学自香港，这个桥梁是深圳，实际上是深圳学香港、全国学深圳。香港房地产模式体系中就有房地产税，深圳也可配套借鉴香港的经验，创造适合内地发展的模式，供全国借鉴。
防范风险要“抑制炒”、“支持住”
NBD：多个城市近期上调了贷款利率折扣，个人房贷监管趋严，您认为未来房贷利率趋势如何？
倪鹏飞：我认为贷款利率的变化是合理回归，正常的消费行为要按正常的利率开展，尤其当房地产市场出现分化的时候，中央提出因城施策，三四线城市应该松贷款支持消费，一二线城市紧贷款抑制投资，但金融机构出于盈利性和安全性考虑，为了扩大一二线城市市场份额，在最低利率的基础上实行八五折信贷，不仅刺激了消费，更刺激了投资和投机。因此，贯彻支持中央关于房地产的调控，一二线城市房贷利率应该取消优惠，回归到正常水平。
此外，近日中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》，要求资管计划禁投16个城市房产项目，从而堵塞过去一些金融机构利用监管的漏洞和空隙，将资金流入到房地产市场的行为。这必将收紧房地产领域的资金。
NBD：中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告（2016~2017）》认为全国35个大中城市楼市普遍存在估值过高的风险，热点城市的整体风险状况较为突出，我国房价风险是否已经到危险水平？如何防范？
倪鹏飞：总体上，房地产风险处在可控水平，个别城市风险较大，比如一二线房价上涨过快的城市，房价事实上远远超出价值的合理水平。
防范风险一方面要“抑制炒”，另一方面要“支持住”；如果不抑制炒的话，房价很有可能会反弹。这次调控的特点是“边调边看，逐步完善”，希望平稳调整，不是一个迅速的下行，避免大起大落。
去年12月的中央经济工作会议，再次提出建立促进房地产稳健发展的长效机制，相信今年会在长效机制建设方面有一些突破，所涉基础性制度改革，也将逐步启动。
NBD：我国房地产库存中70%分布在三四线城市，去库存效果尚不乐观，您怎么看？
倪鹏飞：前年我们在研究和测算时发现：总体上去库存大概需要四五年的时间。尽管都是三四线及以下城市，情况差别也非常大。首先，库存和积压过多的城市，需要减少供给，特别是减少土地供应，减少房地产投资和开发，这样才有效，否则永远去不完。其次，从需求层面来看，要改善三四线城市投资环境、生活环境，基础设施和公共服务，让老百姓不仅能够生活，接受好的公共服务，而且能够创业就业，这样才会有更多的人到三四线城市去。有了更多的收入，才能最终增加住房的需求。
