多方数据“打群架” 楼市调控深陷房价迷局(1)
2007-12-13 09:58:37 上海证券报 【 查看评论
    交易价格 乱花渐欲迷人眼
    
    王小姐正在考虑置换住房,掌握并理解收集来的房价参考数据是必做的“功课”之一。出乎意料的是,无论是网络、电话,还是中介面对面的介绍,形形色色的房价数据使她根本无法适从。
    
    “首先考虑的便是网络渠道。”她分别登录了几个大型门户网站下的二手房交易频道,发现“更新很慢,有些数据甚至停留在几年前的水平。”这种由个人交易者自由挂牌交易的网络平台,虽然能够最为直接地体现卖家的心理价位,但数据并不接近市场。“无法作为参考,很乱。”王小姐说。
    
    公开披露的各种房价统计数据也是王小姐的信息来源之一。她非常关注来自于统计局、房地局等权威部门发布的数据。但问题是,在权威部门发布的信息中,别说是区域性价格,就连平均房价是多少,也都无从了解。
    
    无奈之下,王小姐只能采用“笨办法”——实地考察中介机构提供的价格。她承认,由中介提供的价格信息,的确能够比较客观地反映当地的市场行情,但其中涉及到的“挂牌价”、“成交价”、“到手价”等名目繁多的各式花样,让她如坠云里雾里,“太复杂了”。
    
    几家中介企业在接受上海证券报记者采访时,对于多种价格并存的状况并未否认。“中介作为交易居间机构,会采用许多方式方法以尽力促成交易。”
    
    按照中介行业的定义,所谓“到手价”,即“净得价”,是指业主在卖房过程中去除一切税费、佣金和其他费用后到手的净收益。“成交价”则是指买卖双方在交易合同中约定的价格,其中包括卖方的各种税费和佣金。而“包佣价”则是同时包含了“到手价”、买卖双方在房产交易过程中的税费以及佣金的总价款。
    
    名目繁多的价格称谓难免会使人产生疑惑:究竟是为了迷惑客户?还是市场需要?上海美联物业交易管理部高级经理王磊认为,金融、税收等方面的宏观调控始终不断,随之而来的情况是,许多客户根本无法清楚地知晓繁杂的税费交纳结果。对于这部分客户而言,“到手价”是最能够体现直观感受的价格方式。“通常‘到手价’都是由房东提出的,这能够代表卖家的实际心理价位。”此外,由于房地产经纪行业的竞争日趋激烈,价格通常成为抓住客户的首选因素,对外标榜的“到手价”也就成了吸引客户眼球的招牌。
    
    上海中原地产新天地分行高级经理高云飞介绍说,有经验的中介人员会根据不同客户区别对待。“对于那些非常了解市场的客户,会报‘到手价’;而对明显不老练的客户,就报‘成交价’。”
    
    阴阳合同 真实房价被压低
    
    摸不清头绪的状况,同样出现在卖家身上。
    
    投资客陈先生拥有多个市中心楼盘,是附近几家中介的常客。“平心而论,我对于中介参与交易并不完全放心。”陈先生开门见山地说,“买卖双方始终是被隔离开的,我需要的买方信息是由中介来传达,可以说并不透明。”据称曾经受骗过的陈先生,说起房产交易仍然心有余悸,但又无可奈何。
    
    陈先生称,在交易过程中,中介还会“指导”买卖双方做点“手脚”。而这种“手脚”,其实就是通俗所讲的“阴阳合同”。据了解,在一些二手房买卖中,买卖双方会口头协商或签订价格不同的两份合同,以实现避税。“比方说一套房产是100万,成交合同实际体现的只有70万,剩下的30万就以另一份装修合同来支付。”陈先生向记者解释。
    
    为了规范二手房市场,各地政府部门纷纷实行二手房网上签约、网上备案、交易资金监管等新规定,但存在“阴阳合同”的现状,仍然是一个业界公开的秘密。“这几年房价涨得厉害,原先的非普通住宅标准早已不适用了,随之而来的税收问题表现得十分突出,买家势必会主动提出设法做低房价以逃税。”一位业内人士分析道。
    
    上海2005年出台普通住房和非普通住房的区分标准,除去各种硬件设施规定之外,对于普通住房的价格限定是:坐落在内环线以内的低于每平方米1.75万元人民币,内环与外环之间的低于1万元,外环线以外的低于7000元。契税征收按普通住房1.5%的标准收取,而归入非普通住房类,契税则按照3%收取。
    
    然而,随着今年上半年房价出现新一轮疯涨,上海市内环以内早已难觅1.5万元/平方米以下的房源,内外环线区域房价也大都超出1万元/平方米。即使实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍,但按照价格划分,有许多房源依旧被归入了非普通住宅行列。在这些客观因素的促成下,滋生“阴阳合同”的土壤就格外肥沃。
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