多方数据“打群架” 楼市调控深陷房价迷局(1)
2007-12-13 09:58:37 上海证券报 【
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交易价格 乱花渐欲迷人眼
王小姐正在考虑置换住房，掌握并理解收集来的房价参考数据是必做的“功课”之一。出乎意料的是，无论是网络、电话，还是中介面对面的介绍，形形色色的房价数据使她根本无法适从。
“首先考虑的便是网络渠道。”她分别登录了几个大型门户网站下的二手房交易频道，发现“更新很慢，有些数据甚至停留在几年前的水平。”这种由个人交易者自由挂牌交易的网络平台，虽然能够最为直接地体现卖家的心理价位，但数据并不接近市场。“无法作为参考，很乱。”王小姐说。
公开披露的各种房价统计数据也是王小姐的信息来源之一。她非常关注来自于统计局、房地局等权威部门发布的数据。但问题是，在权威部门发布的信息中，别说是区域性价格，就连平均房价是多少，也都无从了解。
无奈之下，王小姐只能采用“笨办法”——实地考察中介机构提供的价格。她承认，由中介提供的价格信息，的确能够比较客观地反映当地的市场行情，但其中涉及到的“挂牌价”、“成交价”、“到手价”等名目繁多的各式花样，让她如坠云里雾里，“太复杂了”。
几家中介企业在接受上海证券报记者采访时，对于多种价格并存的状况并未否认。“中介作为交易居间机构，会采用许多方式方法以尽力促成交易。”
按照中介行业的定义，所谓“到手价”，即“净得价”，是指业主在卖房过程中去除一切税费、佣金和其他费用后到手的净收益。“成交价”则是指买卖双方在交易合同中约定的价格，其中包括卖方的各种税费和佣金。而“包佣价”则是同时包含了“到手价”、买卖双方在房产交易过程中的税费以及佣金的总价款。
名目繁多的价格称谓难免会使人产生疑惑：究竟是为了迷惑客户？还是市场需要？上海美联物业交易管理部高级经理王磊认为，金融、税收等方面的宏观调控始终不断，随之而来的情况是，许多客户根本无法清楚地知晓繁杂的税费交纳结果。对于这部分客户而言，“到手价”是最能够体现直观感受的价格方式。“通常‘到手价’都是由房东提出的，这能够代表卖家的实际心理价位。”此外，由于房地产经纪行业的竞争日趋激烈，价格通常成为抓住客户的首选因素，对外标榜的“到手价”也就成了吸引客户眼球的招牌。
上海中原地产新天地分行高级经理高云飞介绍说，有经验的中介人员会根据不同客户区别对待。“对于那些非常了解市场的客户，会报‘到手价’；而对明显不老练的客户，就报‘成交价’。”
阴阳合同 真实房价被压低
摸不清头绪的状况，同样出现在卖家身上。
投资客陈先生拥有多个市中心楼盘，是附近几家中介的常客。“平心而论，我对于中介参与交易并不完全放心。”陈先生开门见山地说，“买卖双方始终是被隔离开的，我需要的买方信息是由中介来传达，可以说并不透明。”据称曾经受骗过的陈先生，说起房产交易仍然心有余悸，但又无可奈何。
陈先生称，在交易过程中，中介还会“指导”买卖双方做点“手脚”。而这种“手脚”，其实就是通俗所讲的“阴阳合同”。据了解，在一些二手房买卖中，买卖双方会口头协商或签订价格不同的两份合同，以实现避税。“比方说一套房产是100万，成交合同实际体现的只有70万，剩下的30万就以另一份装修合同来支付。”陈先生向记者解释。
为了规范二手房市场，各地政府部门纷纷实行二手房网上签约、网上备案、交易资金监管等新规定，但存在“阴阳合同”的现状，仍然是一个业界公开的秘密。“这几年房价涨得厉害，原先的非普通住宅标准早已不适用了，随之而来的税收问题表现得十分突出，买家势必会主动提出设法做低房价以逃税。”一位业内人士分析道。
上海2005年出台普通住房和非普通住房的区分标准，除去各种硬件设施规定之外，对于普通住房的价格限定是：坐落在内环线以内的低于每平方米1.75万元人民币，内环与外环之间的低于1万元，外环线以外的低于7000元。契税征收按普通住房1.5%的标准收取，而归入非普通住房类，契税则按照3%收取。
然而，随着今年上半年房价出现新一轮疯涨，上海市内环以内早已难觅1.5万元/平方米以下的房源，内外环线区域房价也大都超出1万元/平方米。即使实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍，但按照价格划分，有许多房源依旧被归入了非普通住宅行列。在这些客观因素的促成下，滋生“阴阳合同”的土壤就格外肥沃。
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