研究报告称开发商全国囤地约10亿平方米
2007-12-04 08:25:27 中国新闻网 查看评论
    房地产商:高房价都是因为土地供应不足
    
    国土部等三部门发布土地储备管理办法(全文)
    
    “欣欣向荣”的房地产市场遭遇“盛世危言”。据估测,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,同时,银行体系每向房地产行业注入4元资金,就约有1元被沉淀在土地上。
    
    日前,受焦点房地产网委托,北京师范大学金融研究中心撰写了《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》(下称“报告”)。报告主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟认为,继续维持既有决策思维定势和市场供求状况,对房地产行业和金融行业将是一场危险而巨大的赌博。
    
    在计算了近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额后,报告估测到2007年底,开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米,规范和非规范囤地约为10亿平方米。在2002年~2006年间,山东、江苏、浙江和四川省的土地囤积最多的省份,分别占近五年全国土地囤积总量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。
    
    钟伟表示:“开发商目前的囤地规模大约可支持开发商静态开发4年或者动态开发3年,即可支撑一个完整的开发周期。”
    
    此外,报告认为,国家土地储备中心也存在囤积大量土地现象,其计划的土地供应量并没有完全进入市场,从全国来看,2002年~2006年,全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米,而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米。报告认为,近来一些城市房价大幅上涨,无一不和当地政府连续三年以上未能完成供地计划有关。
    
    报告认为,大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元,甚至已经超出了全行业目前的利润水平。根据估算,截止到2006年底,估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿。“这几乎相当于目前商品房的年销售额,沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额,显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。”
    
    同时,报告进一步分析认为,来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿,显示出银行每提供4个单位的涉及房地产的信贷,就有一个单位被开发商或储备中心沉淀在土地上。
    
    “在全部囤地导致的资金沉淀中,和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较,沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险。”钟伟表示。
    
    根据前述分析,报告认为,地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模,以及囤地的资金成本,造成了市场严重的供不应求,形成了强烈的房价上涨预期。
    
    钟伟解释,如果当期房价上涨8%,那么仅有2.5个百分点可以直接归因为前期地价的上涨。 供地方式和规模的改变,造成了商品房严重的供求失衡,造成了开发商的囤地浪潮,供地和囤地可以解释当前全部房价上涨的70%。
    
    报告最后认为,如果持续目前的供地、囤地和房地产金融、税收政策,商品房价格极有可能持续大幅度上涨。
    
    中国人民银行研究局副研究员邹平座向《第一财经日报》表示,现在对房地产业过于宽松的金融环境到了应改变的时候,“央行已确定把金融资源的优化配置当作当前重点工作来安排”。
    
    而中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌表示:“如果数据属实,确实需要加大打击囤积土地的行为,加快土地供应节奏。”来源:第一财经日报 孙荣飞
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