违规租赁房屋 合同不一定无效

随着房屋租赁交易的日趋火爆，房屋租赁纠纷也日益增多。记者从市一中院获悉，在房屋租赁纠纷中要求认定合同无效的情况十分常见。对此，法官提示，一些房屋虽属违规租赁，但合同不一定无效。

群租房违规不影响合同效力

2013年7月18日，市住建委、市公安局联合发文，明确禁止将房屋改造后分割出租。此后，常有当事人以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。

对此，市一中院民一庭庭长郭燕枝解释，两部门的发文仅为地方性规定，违反此规定并不影响租赁合同的效力，故以此理由要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。但她同时表示，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

【案例】：

2013年8月，小张与一房屋中介公司签订租赁合同，租赁一套房屋中的一间，租期一年。期间，中介公司又将其他房间打隔断后出租给多人。第二年4月，相关行政管理部门对群租房进行整治，要求承租人尽快搬离。5月中旬，小张主动搬离，但距租赁期满还差2个月。小张于是将中介公司诉至法院，以房屋为群租房为由要求确认租房合同无效。

法院审理后认为，小张与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因中介公司将房屋群租，致使小张提前搬离，法院确认双方的合同解除，判决中介公司返还小张已支付的剩余租金及押金。

出租保障性住房合同有效

据市一中院统计，2014年至2016年上半年，该院审结涉保障性住房的租赁合同纠纷18件，其中6件都涉及租赁合同的效力争议。购买保障性住房后将其出租获利，不符合政府保障房制度设立的初衷，但不影响合同的法律效力。

市一中院民一庭副庭长王茂刚介绍，我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁，故当事人仅以租赁房屋为经济适用房或限价商品房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。法院虽未对合同效力进行否定，但并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。