现在，我们又要发力租售并举，这与保障性安居工程类似，其肩负着实现新市民的安居梦，让楼市泡沫“软着路”，建设内需社会等多重目标。对此，国家层面发文不少，今年4月发布了第一部规范住房租赁的行政管理法规，近期九部委发布153号文等。如同住房保障一样，长效机制能否“落地”，一方面取决于顶层设计及财税、金融，从上到下的监督等配套措施；另一方面，房地产属地特征突出，长效机制走向“落地”，还有待地方政策和细则出台。
近期，落实国务院39号文的地方细则，落实153号文的租赁试点方案、搭建租赁平台等相继出台。值得注意的是，一定要杜绝“以会议落实会议”、“以文件贯彻文件”、“以精神传达精神”。另一方面，顶层设计在地方不能“走样”。其次，如同当年的保障房，租赁市场能否培育好，关键看地方是否有让利诚意，特别是割舍土地和楼市依赖。比如，近期上海超低价出让2宗租赁用地，但这是否能成为常态，而非基于样板工程的个案？
再次，共有产权住房确实顺应新市民、户籍无房户拥有产权住房的意愿。不过，笔者认为，共有产权模式“落地”的基础，应当是土地“招拍挂”后政府让利，让利部分就是政府产权，这样才能提高市场积极性。但是，坚持“限房价、竞地价”方式，意味着地方既想获得高地价，又想让房价下降，压力全部转向开发商。最后，各地都公布大规模租赁住房建设计划，但教育等公共服务能否跟上则不明确，之前保障房建设也出现过类似问题。
因此，要防止租赁住房建设异化为拉动投资的政绩工程、面子工程，避免租赁房建了很多，但广大新市民不愿租住，出现类似保障房的空置、弃租等现象。由此，长效机制从设计到“落地”是一项系统工程，配套改革要同步推进，比如基于租赁住房的公共属性，土地出让多用综合评价的“招标”、少用价高者得的“拍卖”，以实实在在降低地价；再比如，教育和医疗投入要与城市常住人口刚性挂钩，确保公办教育覆盖所有常住人口，并以社保缴纳或纳税、居住年限、对城市公共服务贡献度等，确定公平的分配顺序，让所有人看到希望；又如，实现公办教育全覆盖，要在就近入学、教师轮岗、省市区和街道多层次公办教育体系上下功夫，打破少数人垄断优质教育资源和寻租现象。此外，财政投入、税收优惠、金融支持（如REITs）要落地，该政府配套的公共设施也要同步跟上。
（作者单位：深圳市房地产研究中心）
