王永平还发现，目前掀起的这种“商改写”潮流，是北京所独有的，在国内其他城市并不多见。
“写字楼运营门槛较低，租金近年比较稳定，因此对于商业地产投资者来说更有吸引力。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，“商改写”本质上是市场需求变化下，物业对自身功能和用途的调整和优化。
一家商业地产租赁公司的韩经理介绍，百货零售业需要不断投入，经营得当，收入会非常丰厚，但经营不好的话，很可能赔钱，但写字楼不同，它只是收入多少的问题，基本上稳赚不赔。
韩经理还发现，这两年客户的需求在提升，不光对写字楼软硬件设施的要求在提升，还希望能提供高品质的服务，以及与周边邻居的互动等。“传统写字楼这方面往往做得还不够，这波‘商改写’项目可能看中了这方面的机会。”比如中粮广场改为写字楼后，就推出了一些智慧运营服务模块，把写字楼变为融办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区，颇受欢迎。
2014年，位于三里屯附近的太平洋百货撤出后，盈科中心随即启动写字楼改造，并于今年初基本完成转型。这个捷足先登者，被业内认为是“商改写”成功的案例。
盈科中心租赁部的耿小姐告诉记者，目前除地面一层和地下一层是餐饮、运动等商业配套外，其他部分已全部改造成为写字楼，2014年底就有首家客户入驻。目前整体出租情况比较乐观，出租率在95%以上。“只能优先考虑500强企业、外资等优质客户。”据介绍，盈科中心目前租金水平大约是每平方米每天13元，“论收益来说应该会比百货要强。”她说。
转身也有风险
长期看潮流难延续
转身也意味着风险，并不是所有“商改写”都会成功。孙祖天认为，首先要看位置，商业发达的区位并不一定有商务氛围，写字楼需要商务形象，很多零售物业尤其是社区型的就不具备这一条件，“有时商业区人流量过大，对写字楼来说意味着人杂，反而是劣势。”
硬件改造也可能是个挑战。商场既有的内部结构，使得采光、通风等与写字楼有很大区别，设计改造也会面临技术难题。比如很多商场都有空间巨大的中庭，考虑到客户办公的性质，企业不见得会喜欢。
另外长期来看，写字楼供需失衡所带来的红利，也不可能一直存在。王永平认为，未来随着丽泽商务区、城市副中心商务区等写字楼供给的不断增加，写字楼租金水平自然会下来，这种“商改写”的潮流也可能就无法延续了。（记者孙杰）
