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卖掉八成国内产业,万达大动作背后潜藏着什么(2)

2017-07-14 08:04:07  侠客岛    参与评论()人

首先,文旅项目投入巨大,且回收周期长。“让上海迪士尼乐园10-20年内赢不了利”的豪言还没过多久,上个月落户上海

一周年之际,迪士尼即宣布,2017年Q2财季“小幅盈利”,预计2017财年结束时可以“收支平衡”。同期,作为竞争对手,万达城仅少部分开业运营,“群狼斗好虎”之势尚未形成;已经开业的几家,业内人士也委婉评价,“与迪士尼还有很大差距”。

也就是说,在文旅综合体方面,万达的运营能力、经验值,和其在商业地产上的表现,是不好比的。

同时,地方政府在万达文旅项目中要求配建的五星级酒店等设施,会不会让万达不胜其重?要知道,目前万达城大多选址二三线城市,但并非所有城市、所有地段都适合建五星级酒店、并能带来盈利。

数据上看,酒店板块早就是万达的“后腿”。从融创的收购公告中也可看出,这次收购的76家酒店组成的酒店项目,2016年ROE(净资产收益率)仅为2.61%;万达酒店发展2016年年报也显示,该公司年度营业额锐减82%。

更重要的是,广泛“铺摊”带来的负债高企,也成为万达实实在在的压力。一旦国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控,万达就可能面临较大资金压力和财务成本压力。换句话说,万达已经到了不得不“去杠杆”的阶段。

也难怪有人戏谑:“当孩子养,当媳妇夸,当猪卖,乃首富之道。”

对于融创来说,这次收购的目的,已经在公告中直言不讳——此次合作,以合理的成本,“为本公司补充大量优质土地储备和物业资产,将为本公司未来持续健康发展提供巨大的支撑”。

说白了,看似买文旅项目,实则买入的是土地储备。

也许有人会说,公告里说了,文旅项目交割后,维持“品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变”,“项目运营管理仍由万达公司负责”,并不能说万达放弃了文化旅游。

但说真的,未来是不是继续由万达来运营,还真不好说。毕竟,万达和地方政府签的协议是一体化的,由万达来投资、运营。如果说走就走,怎么对地方政府交待呢?浸淫商场多年的王健林,能不深谙此道?

上市

若说万达放弃这些项目仅仅是因为不好干,那还是就看小了。至于原因,江湖上有各种传说。其中,着急把万达商业送上A股市场,或许是一种比较靠谱的说法。

王健林明确说了,这次回收资金,全部用于还贷;万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款。通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降。

万达商业究竟有多少债务,以至于要着急变现呢?答案是:截至2017年一季度末,5446.03亿,资产负债率70.61%。此次交易获得的631.7亿元,可以让万达商业负债率降低8个百分点。

2014年12月,万达商业曾在香港上市。后由于在港股被低估,2016年9月正式完成私有化,继而寻求在A股上市。目前,万达商业正在A股排队IPO,排在第65名。

这次交易能怎样帮到万达商业的A股之路?至少两个方面:一是下调资产负债率,二是剥离地产相关资产,以此获得更好的资产评估。此前,万达集团管理层就对外说过,万达商业“不希望被划入房地产板块”,因为目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。

然而,留给万达的时间并不多了。据《万达商业私有化募资推介书》显示,如果私有化完成两年后(2018年9月底)不能登陆A股主板,万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付,这对万达短期流动性是巨大威胁。

这或许可以一定程度上说明万达的“焦急”。与融创的联合公告写道,“双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。”

这距离双方交易,也就是一个月而已。

海外

很多观察都已经点出,现在的万达,一方面在在国内卖卖卖,追逐轻资产运营,八成项目已经出售;一面却在国外买买买,加紧布局。

其实,随着万达战略转型,对相关资产的剥离早已在进行。

比如,2015年8月,万达商业公开披露了3次股权转让及轻资产合作框架协议,先后累计出售常州、梅州、连云港等地15个万达广场项目的全部股权,交易对价总计约131亿元;2016年10月,万达将旗下旅行社资产整体转让给同程旅游。

现在回想王健林关于“轻资产运营”的论述,可能又别有一番深意——他说,企业经营的最高境界就是“空手道”,是有了品牌,有了能力,一分钱不出凭品牌就能挣钱。要做到这个境界是极难的。

王健林曾经对《中国经济周刊》表示,万达正在向跨国企业转型。当海外利润达到三分之一左右的时候,这就是万达成为跨国企业的标志。

实际上,自2012年5月收购全美第二大院线AMC以来,仅根据公开信息梳理,万达海外收购及投资就超过2300亿人民币;2016年则成为万达海外并购最多的年份,一共并购了十几家海内海外企业。

如此看来,万达更多地将其雄心壮志投向了海外?

就拿这次卖掉的文旅项目来说,万达已经在法国巴黎、印度哈里亚纳邦,分别布局了万达城;其中巴黎项目总投资超过30亿欧元,是欧洲最大的旅游投资项目;印度项目也是印度目前的最大投资。不出意料的话,万达今年还会在“一带一路”沿线两个大国再落实两个万达城,投资均有望超过百亿美元。

再说酒店,现在万达已是全球最大的五星级酒店业主,开业了100多家五星级酒店,在建的还有一百多家。在伦敦、芝加哥、洛杉矶、悉尼等城市的地标地段,都有万达酒店。只不过,现在万达的logo要从国内撤下,更多地挂在海外的门面上了。

继续?

关键词:万达
 
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