作者 相均泳(中国人民大学重阳金融研究院产业研究部副主任、中新经纬特约专家)李下蹊(中国人民大学重阳金融研究院实习研究员)
3月21日，央行发布的《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，52.2%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，4.9%的居民认为“令人满意”。实际上，在一线城市不难感受到房价的高涨以及随之而来的限购。然而，在更多的三四线城市楼市又是另一番景象——房屋供需失衡，有效需求不足。
近期，房地产一直是个热门的话题。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。今年两会政府工作报告中提出，2017年因城施策去库存，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
3月17日，北京市大幅加码房地产限购政策，不仅认房又认贷，而且把二套普通住房首付比例加高到6成，非普通住房提升到8成，甚至暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。数小时之后，广州迅速跟进，也宣布出台楼市限购和差别化信贷新政。一夜之间，离婚买房者哭晕在民政局，高企的房价让奋斗的“北漂”“海漂”们望而却步。房子在人们生活中扮演的角色和房子自身的根本属性正在慢慢发生改变。作为刚性需求应该要“住”的房子摇身一变，成为了投资的工具，房子作为“投资品”的派生属性正愈演愈烈，使房价越“炒”越热，而真正需要房屋居住的消费者只能望“房”兴叹。相比火爆的一线城市房市，三、四线城市的房价还是相对“亲民”，咬咬牙可以负担得起的。房地产业发展出现了地域之间严重的不平衡，如果没有限购，楼市依然是“日光盘”和“鬼城”共舞。
房地产的地域差异为哪般？
整体而言，中国近年来的房地产行业发展迅猛，房价呈上涨趋势。但若细细探究不难发现，“买房难”甚至是“摇号买房”现象，更多的是发生在政治、经济等社会活动处于重要地位且基础交通设施较为完善的一、二线城市，相对而言，以中东部地区地级市和县级市为主的三、四线城市的房价上涨就难以如此牵动居民的心并引起如此高的关注，甚至存在大量房屋闲置并亟待出售去库存的状况。
房地产地域差异的背后，体现城市具备的要素的差异。相对于发达城市，三四线城市的基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后，发展机遇少，从而造成人口大量迁移至发展迅猛、机会众多的一二线城市，尤其是年轻人，这样一来，房屋的刚性需求都跟不上，更别谈用来“炒房”的投资需求。与此同时，三、四线城市却跟随前几年房地产行业炙热发展的趋势，也着手于各地楼盘的开发，建造房屋并计划出售。但由于三、四线城市发展相对落后，当地需求跟不上，房屋难以出售，最后形成了一个个房屋林立却人迹罕见的“鬼城”。例如，仅花五年就建成的鄂尔多斯市康巴什新城区，需求的滞后造成当年新建成的楼房存量大量积压，房屋供给与需求严重不对称，人们宁愿去大城市排队“等”买房也不愿在当地消费。相对比，历经五年后，康巴什的房屋入住率得到了明显改善，据当地中介介绍，这与相应的减少房屋供给，增加周围大量的工作机会及当地中学入学率的提升是密切相关的。因此，缺乏刚性需求为前提的盲目供给，只能适得其反，且不利于当地房地产业跟随大城市前进的步伐。
