制图：张芳曼
中央经济工作会议提出，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
基础性制度和长效机制应当怎么理解，又该如何建立呢？如何实现“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的目标？
基础性制度
让百姓住有所居、让市场保持稳定
过去说起房地产调控，人们常说“短期政策”“长效机制”，而“基础性制度”则很少提及。它的内涵是什么？
“房地产基础性制度首要解决的是它的定位问题。”国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲认为，“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话很朴实，但一语道出了住房的根本定位，就是住房的本质属性是居住，是其使用价值。尽管它也带有一定的资产属性和投资功能，但最主要的是居住属性，是要解决老百姓“住有所居”的问题。“既不能将住房当作资产爆炒，也不能将房地产当成稳增长的工具加以运用。”
“有了明确清晰的定位，还要保持住房政策的稳定性，让市场主体有稳定的预期。”任兴洲说。
“住房政策主要应有两个目标，一是保障居民家庭基本住房需要，不断改善居住条件和社区环境，实现住有所居；二是引导住房投资与住房消费，有效预防和管控系统性风险，促进市场保持稳定。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要想实现这两个目标，就需要建立能够长期发挥作用、而不是变来变去的政策安排，“从而为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道，而且这些渠道‘可进入、可选择、可支付、可持续’。”
基础性制度将如何完善？“房地产的基础性制度还包括其产权制度、不动产登记制度、土地征收、储备和出让制度、房地产税收和投融资制度、住房保障制度等。”任兴洲认为，未来要在这些制度层面进行改革和完善。
在刘洪玉看来，未来我国需要发展租赁市场来补齐短板，从而建立购租并举的住房制度；还需要通过落实住房支持政策、完善政策性住房金融体系等措施，建立低端有保障、中端有支持、高端有市场的政府与市场相结合的住房供给体系。
长效机制
针对性操作性更强，需要多方面共同发力
对于“建立房地产市场平稳健康发展的长效机制”，我们多年来一直在讲，但市场仍然不尽如人意。
任兴洲认为，这与我国房地产市场的发展阶段有关系：改革开放以来，特别是1998年全面推进住房制度改革以来，与经济高速增长、城市化快速推进相伴随，房地产市场快速发展，住房需求与供给矛盾较大，商品房市场、保障房制度都在不断探索中。而到了现阶段，一方面，住房市场供给与需求发生了明显变化，城镇居民住房绝对短缺的时代已经过去，经过大体测算，到2013年前后，就总量而言，全国城镇家庭户已经实现户均一套房，有些城市已经超过户均一套的水平，供需趋向平衡；另一方面，经过多年分析研究，我们对符合国情的房地产市场运行特点和规律的认识和把握也比以前清晰了。“在这种情况下，已经具备了制定和完善长效机制的条件。另外，实践证明，光运用短期政策不能解决房地产平稳、健康和可持续发展问题，必须长短结合，着力建立长效机制”。
“多年来，促进房地产市场健康发展的长效机制也一直在研究和推进中。”任兴洲认为，今年中央经济工作会议所提出的房地产政策措施的针对性和可操作性进一步提高，如“在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房”，就是既注重抑制投资投机性购房，又支持自住型的住房需求；“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”，就考虑到了新型城镇化进程中一亿新市民落户城市后的住房建设用地问题。同时，针对不同城市市场分化的状况，中央经济工作会议提出“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。这些政策实施后，将通过有效增加供给，缓解热点城市的住房供需矛盾，也有利于从更宽广的视角解决特大城市的住房问题，打破行政区划局限，在更大的区域范围内合理配置资源，引导人口合理流动。
