来源：21世纪经济报道
本报记者沈浪上海报道
上海史上最严新政如期而至，只是比业内想象中来得早，来得更猛烈。3月25日，上海正式发布楼 市新政，其中非户籍居民家庭购房社保缴纳满2年改为5年。二套房申请贷款的居民，首付比例不低于50%，购买非普通自住房的首付比例提高到70%。“即刻 执行”令上海楼市网签成交爆表。
由于上海部分交易中心3月25日网签的也按新政之前的政策执行，当天上海一手房网签再次爆表，截至3月25日记者截稿时止，上海一手房网签数量达到了2495套。而过去一年上海商品住宅日均成交约为350套。
据某知名机构相关人士透露，去年上海楼市成交40%的客户是非上海市民。新政一出，他预测4月将进入观望状态。
21世纪经济报道记者通过多方渠道了解获悉，已经拿到预售证的房企，均已重新调整推盘节奏与策略。
房价遭遇“供应端、需求端”两头夹击
新 政从供应端与需求端两头夹击房价的意图明显。比如，商品房用地增加169公顷，商品住宅一年供应量两三百公顷。对此，上海城市房地产估价有限公司数据研发 部项目主管邵明浩指出，这几年商品住宅用地供应一直不断减少，如果土地增加量多一点，对于减少开发商抢地，降低溢价率有帮助，有利于平抑地价。因此，他指 出，房价短期会有波动，主要是近三个月涨得太凶，短期回调一点是好事情。
此外，需求端的门槛提高。比如二套普通商品房的首付款的比 例不低于50%，二套非普通商品房首付款的比例不低于70%。二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资 客利用房贷投资房产的杠杆作用。未来二套房贷首付比例提高政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求后置。
以一套总价420万的房子为例，首付比例提高到5成甚至7成之后，首付款需要多交42万元甚至126万元，二套房门槛有所提高。
这对于像林立（化名）这样的首改人群来说，可谓致命的打击，林立刚于3月初卖掉了其位于闵行的小房子，总价180万元，准备置换，刚看中一套总价430万的学区房，交了60万定金，随即遭遇新政，首付提高了大约35万元，如果林立不继续买这套房子就算违约。
一名中介人士透露，最近两天来询问的客户很多，只要有人放盘，电话都会被打爆，然而新政一出，入场的客户便开始波动，一部分想加快成交进度，另一部分开始有了持币待购的心态。
中 介开始急速电话拓客，因为有二手房业主心态开始出现转变，长宁区甚至出现直接降价20万抛售的情况。来自新浪乐居的信息显示，浦东唐镇板块有一业主直降 60万，据了解，该名业主是急于出手老房，购买新房。打算买房的张默（化名）一天接到了好几个中介来电，均表示她此前看中的房源有相应压价空间，然而，她 心态已转为观望。
成交量短期将下降
业内对于新政执行力度有所担忧。比如按照2015年最新每套成交总价来 算，上海普通商品住宅内环内只占2%，内中环占8%，外环以外占到31%，外环外能够买到普通住宅的只能到金山、临港、青浦、奉贤，还有崇明这样的郊区。 换言之，除了上述这些，都是非普通商品住宅，二套房首付比例都要提升至70%。因此，同策咨询研究总监张宏伟预判，当政策执行几个月后，势必会误伤不少购 房群体，届时上海必然会调整普通住宅标准。
