【财新网】（记者黎慧玲）2月21日晚，一份提及推广街区制的文件引来关注，颇感意外的房地产企业开始对策，一夜之间惊闻自家小区将“拆围墙”的业主们开始学习《物权法》。
这份名为《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称《意见》)的文件，其实是去年12月中央城市工作会议的配套文件。《意见》提出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。
新城控股高级副总裁欧阳捷对这项政策“很意外”，他对财新记者表示：“从欧美国家的经验来看，政策大方向毫无疑问是好的，《意见》的目的在于提高城市规划管理的水平。但是在社会保障还没完全解决好的前提下，强推街区制政策则可能出现一些问题。中国流动人口庞大，如果政策一刀切，安保问题的管理上将有较大压力。”
“对开发商来说，可能要重新考虑商业和住宅的配比问题。”四川省一位房地产开发人士对财新记者表示，“对小地块影响不大，对大地块而言，物业管理、楼栋的摆布、景观公共化将是要面临的问题”。
小区建好后，所有权不再仅仅属于开发商，“拆墙”的物业权矛盾将转移到业主和所聘物业委员会之间，及开发商下辖的物业公司。对于新建小区，道路公共化后反而让地块内部的规划更简单了。
小区内部道路公共化，政府拍地的各项指标预测将发生变化，这将直接导致土地出让金将减少。同时，小区的道路等设施交给市政来管，政府的财政负担增加，这些都将是政府要面对的问题。
更大的难题是责任和权益的变化。可以预见，道路和绿地景观的公共化将带来一系列现实问题。
目前绿地、道路也计入开发商拿地面积，由开发商进行统筹和规划。项目开发阶段这部分权益归开发商所有，开发完之后归业主所有。
街区制意味着政府出让地块只是楼栋，道路和景观绿化属于公共区域，由政府负责，责任发生了转变。当开发商失去了对绿地和道路的建设和使用权，建在小区道路和绿地的配电站，以及下面的地下车库和管网都要面临责任和权益的分配问题。
开发商也开始思考：地下空间的利用是否要重新规划？地下空间的拍卖是否会作为土地出让合同的附件？地下布局和收益怎么计算？欧阳捷表示：“开发商和政府应通过土地出让合同，把地下空间解决好。”
“开放式小区是行业发展的大趋势，但是相比欧美等成熟街区制，中国房地产开发阶段落后二、三十年，中国现在推行街区制属于超前的政策，因为配套设施和社会保障无法跟上。现在只出台了《意见》，具体政策还没推出，从推出到实行也有时间差，现在开发商采取什么具体措施也为时过早。”一名行业人士称。
《意见》一时之间引发民意纷纷，舆论出现了“拆墙派”和“围墙派”，业主们无疑倒向“围墙派”一方。
业内人士指出，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”，这项将业主私属面积公共化的条款与《物权法》相悖。
商品房出售时，建筑中面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，其中外墙以水平投影面积一半的建筑面积也纳入到公摊面积中，在实际开发过程中，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地。也就是说，社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买的，并受《物权法》保护。
对已建成的小区“拆墙破院”或将最棘手，民意通过和赔偿方案对政府而言都是考验。
对“原则上不再建设封闭住宅小区”这个条款最敏感的或许是高端社区。
亚豪机构市场总监郭毅分析，“独享的优质社区环境资源、以及保障财富阶层居住的安全性和私密性是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能被打破”。
“对于北京市场而言，在土地出让环节的高地价倒逼下，房地产市场中的新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向，豪宅供应量的增多，各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围，而《意见》一旦开始落地实施，将令高端社区的公共部分由私密到开放，由私属到共享，业主的安全、私密和公共区域的服务品质均无法得到保障。”郭毅表示。
